Um Airbnb em Lisboa rende, em 2026, cerca de €2.000 a €2.800 por mês de receita bruta — algo entre €24.000 e €34.000 por ano por anúncio —, com diária média de €114 a €160 e ocupação anual de 55% a 70%. É uma receita alta para os padrões europeus, mas o número que vai para o seu bolso é bem menor: entre custos e imposto, some de 35% a 55% da receita antes de você ver o líquido. E há um detalhe regulatório em Lisboa que decide se esse Airbnb pode sequer existir.
Atualizado em julho de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- Quanto rende por mês e por ano
- Da receita bruta ao que sobra no bolso
- O que faz um Airbnb render mais ou menos
- O risco que muda tudo: a licença em Lisboa
- Airbnb ou arrendamento tradicional?
- Perguntas frequentes
Quanto rende por mês e por ano
A receita de um Airbnb é uma conta de três variáveis: diária média (ADR), taxa de ocupação e os 365 dias do ano. Em Lisboa, em 2026, os agregadores de dados de mercado (AirDNA, AirROI, Airbtics) apontam uma diária média entre €114 e €160 e uma ocupação anual entre 49% e 81%, conforme a fonte, a zona e a época.
Essa divergência de ocupação é grande e vale explicar: cada plataforma mede de um jeito (todos os anúncios, ou só os “ativos”). Por isso trabalhamos com uma faixa realista, não com um número mágico:
| Cenário | Diária média | Ocupação | Receita/ano | Receita/mês |
|---|---|---|---|---|
| Conservador (T1, gestão comum) | €115 | 55% | ~€23.100 | ~€1.925 |
| Central (o mais citado) | €120 | 60% | ~€26.300 | ~€2.190 |
| Bem localizado e bem gerido | €130 | 70% | ~€33.200 | ~€2.770 |
Os números batem com o que as fontes reportam: uma receita bruta anual típica de €24.000 a €34.000 por anúncio em Lisboa. Um T2 bem posicionado tende ao topo da faixa; um T1 ou estúdio fica no meio.
A receita também não é linear ao longo do ano. Setembro é o mês mais forte e janeiro o mais fraco, com a ocupação de verão perto de 63% caindo para cerca de 42% no inverno. Quem projeta o ano inteiro pela receita de agosto se decepciona em fevereiro.
Lisboa tem a maior procura turística do país, mas também as regras de Alojamento Local mais apertadas. (Foto: Ken & Nyetta, CC BY 2.0)
Da receita bruta ao que sobra no bolso
Receita bruta impressiona; líquido é o que importa. O Alojamento Local (AL) é um negócio operacional, e a operação custa caro. Numa conta típica, de 35% a 55% da receita bruta some antes do imposto:
- Comissão de gestão profissional: 15% a 25% da receita, se você não gere o imóvel pessoalmente.
- Taxas das plataformas: a Airbnb cobra cerca de 15% no modelo “só anfitrião”; a Booking, de 15% a 18% por reserva.
- Limpeza: €30 a €60 por check-out, normalmente repassada ao hóspede na taxa de limpeza.
- Consumos (água, luz, gás, internet): €150 a €300 por mês, mais altos que num arrendamento porque estão incluídos e têm uso intenso.
- IMI, seguro e manutenção: o IMI ronda 0,3% do valor patrimonial por ano em Lisboa; some seguro (€150 a €400/ano) e uma reserva de 5% a 8% da receita para reposição e avarias.
De cada €100 de receita bruta, de €35 a €55 vão para custos e imposto antes do líquido chegar ao proprietário.
Traduzindo em rentabilidade sobre um imóvel de €300.000, o ticket de entrada com que trabalhamos: depois da taxa da plataforma, a receita rende um yield bruto de 7% a 9% ao ano. Depois dos demais custos operacionais, cai para uma faixa líquida de 4,4% a 6,2%. E depois do IRS (o AL de apartamento é tributado pelo coeficiente de 0,35 no regime simplificado), a rentabilidade líquida costuma pousar entre 3,5% e 5%. A esse retorno soma-se a valorização do imóvel, que em Lisboa acumula vários anos de alta.
O que faz um Airbnb render mais ou menos
Dois apartamentos na mesma rua rendem valores diferentes. O que separa um Airbnb rentável de um não-rentável:
- Ocupação antes de diária. Uma diária alta com o imóvel vazio metade do ano rende menos que uma diária média com calendário cheio. É a ocupação que sustenta o retorno.
- Tipologia certa. Em Lisboa, 43% dos anúncios são T1 e 26% são T2. São as tipologias de maior procura: casais e pequenos grupos, estadia média de cinco noites.
- Localização pela procura turística, não pelo seu gosto. Centro histórico, perto de transporte e de pontos de interesse. Aqui quem escolhe o imóvel é o hóspede.
- Gestão que ajusta o preço todo dia. Preço dinâmico, boas fotos e resposta rápida enchem o calendário. É o trabalho que a gestão profissional cobra os 15% a 25% para fazer.
O risco que muda tudo: a licença em Lisboa
Aqui está a parte que a maioria dos anúncios de “invista em Airbnb” não conta. Desde dezembro de 2025, o Regulamento Municipal de Lisboa proíbe novos registos de Alojamento Local nas zonas de contenção, que cobrem justamente o centro histórico onde o Airbnb rende mais.
⚠️ O fator que decide em Lisboa. No centro de Lisboa, novas licenças de AL estão barradas nas zonas de contenção, e comprar um apartamento que já é AL nessas zonas pode ser uma alternativa já que a Licença de AL pode ser transferida do antigo proprietário para o novo proprietário. Confira a freguesia antes de escolher o modelo.
Na prática, o cenário de 7% a 9% bruto no coração de Lisboa só existe para quem já opera um AL licenciado. Para quem está comprando agora, o caminho passa por verificar a freguesia e o rácio de AL antes da proposta, ou olhar para zonas fora da contenção e para o Porto, que tem regras próprias. O Conexão Europa Imóveis confere o estatuto de AL do imóvel antes de qualquer proposta, para você não comprar um retorno que a lei não deixa realizar.
Airbnb ou arrendamento tradicional?
Vale a comparação rápida. Um arrendamento de longa duração em Lisboa rende hoje cerca de 4,4% bruto ao ano, o yield mais baixo do país por causa dos preços de compra altos. O AL rende quase o dobro no bruto, mas come 35% a 55% em custos e vem com sazonalidade, trabalho de gestão e o risco regulatório acima. No líquido, a distância entre os dois encolhe para 1 a 1,5 ponto percentual.
Ou seja: o Airbnb rende mais, mas trabalha mais e arrisca mais. Detalhamos essa escolha em aluguel de curta duração x longa duração em Portugal, e você pode projetar o seu caso no simulador de rentabilidade.
Perguntas frequentes
Quanto rende um Airbnb em Lisboa por mês?
Em 2026, a receita bruta média fica entre €2.000 e €2.800 por mês por anúncio, o equivalente a €24.000 a €34.000 por ano. Depois de custos operacionais e imposto, some de 35% a 55% desse valor, e o que sobra representa uma rentabilidade líquida de 3,5% a 5% ao ano sobre um imóvel de €300.000.
Qual a diária média e a ocupação de um Airbnb em Lisboa?
A diária média (ADR) fica entre €114 e €160, e a ocupação anual entre 55% e 70% num cenário realista. Setembro é o mês mais forte e janeiro o mais fraco. Os agregadores de mercado divergem bastante na ocupação, por isso é mais seguro projetar por uma faixa do que por um número único.
Qual a rentabilidade de um Airbnb em Lisboa?
No bruto, de 7% a 9% ao ano sobre o valor do imóvel (após a taxa da plataforma), quase o dobro do arrendamento tradicional (4,4%). No líquido, depois de custos e IRS, cai para 3,5% a 5%, mais a valorização do imóvel. O AL rende mais que o arrendamento longo, mas com mais custos, mais gestão e mais risco regulatório.
Ainda consigo abrir um Airbnb novo em Lisboa em 2026?
No centro de Lisboa, novas licenças de AL estão barradas nas zonas de contenção, e comprar um apartamento que já é AL nessas zonas pode ser uma alternativa já que a Licença de AL pode ser transferida do antigo proprietário para o novo proprietário. Confira a freguesia antes de escolher o modelo. Também é possível a compra de um prédio de 3 a 5 andares e colocar os apartamentos em Alojamento Local.
Quanto custa a gestão de um Airbnb em Lisboa?
As empresas de gestão profissional cobram de 15% a 25% da receita, no modelo de comissão variável (você paga menos quando o imóvel está vazio). Em troca cuidam de anúncios, preço dinâmico, hóspedes, limpeza e manutenção. Veja o detalhe em quanto cobra uma empresa de gestão de Airbnb em Portugal.
Quer saber quanto o seu imóvel renderia em Lisboa?
Rendimento de Airbnb em Lisboa se decide antes da compra: na freguesia certa, com a licença possível e a conta líquida feita com números reais, não com a receita bruta do anúncio. Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal: confere o estatuto de AL do imóvel, projeta o retorno líquido, acompanha o crédito e a documentação e cuida da gestão do arrendamento, inclusive à distância.
Conteúdo informativo, atualizado em julho de 2026. Números de mercado (diária, ocupação, rentabilidade) e regras municipais de Alojamento Local devem ser confirmados na data da operação.
