Para abrir um Alojamento Local em Portugal em 2026 você abre atividade nas Finanças com o CAE 55201, faz a mera comunicação prévia no Balcão do Empreendedor — que gera o número de registo na hora — e cumpre os requisitos do imóvel: seguro obrigatório, equipamento de segurança, livro de reclamações e placa identificativa. A comunicação em si é gratuita e o registo será entregue rapidamente. O cuidado que decide o negócio não é a papelada: é a zona, porque em áreas de contenção de Lisboa e do Porto não se abrem novos registos.
Atualizado em julho de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- O que mudou em 2026 (e por que ficou mais fácil)
- Passo a passo para abrir o seu AL
- Os requisitos obrigatórios do imóvel
- Onde você pode (e não pode) abrir
- Quanto custa e quanto se paga de imposto
- Perguntas frequentes
O que mudou em 2026 (e por que ficou mais fácil)
Se você leu que Portugal “congelou” o Alojamento Local, essa informação está desatualizada. A lei Mais Habitação, de 2023, tinha travado novos registos no país inteiro, limitado as licenças a cinco anos e criado uma contribuição extraordinária. Quase tudo isso caiu.
O Decreto-Lei 76/2024, em vigor desde novembro de 2024, reverteu o pacote: acabou a suspensão nacional de novos registos, acabou a validade de cinco anos, acabou a contribuição extraordinária e o registo voltou a ser transmissível com o imóvel. A autorização do condomínio deixou de ser obrigatória para apartamentos (só continua para hostels).
O que sobrou de restrição foi entregue às câmaras municipais, que decidem onde limitar por meio das áreas de contenção. Ou seja: abrir AL em Portugal está mais simples do que em 2023, desde que você olhe o mapa municipal antes de comprar.
Passo a passo para abrir o seu AL
- Garanta o NIF e a estrutura fiscal. Precisa de número de contribuinte português. Sendo não-residente de fora da União Europeia, como o brasileiro, indica-se um representante fiscal para acompanhar os impostos.
- Abra atividade nas Finanças. O Alojamento Local é uma atividade económica, registada com o CAE 55201. É o passo que habilita o registo do estabelecimento.
- Faça a mera comunicação prévia no Balcão do Empreendedor. É o registo eletrónico do AL. Ao submeter, o sistema atribui na hora o número de registo (RNAL), imediatamente válido, e encaminha o pedido à câmara municipal.
- Aguarde a posição da câmara. A câmara municipal pode opor-se dentro de um prazo legal. Se não se opuser, vale o deferimento tácito e o registo segue ativo.
- Prepare o imóvel para os requisitos obrigatórios. Seguro, segurança, livro de reclamações e placa (detalhados na próxima seção). É aqui que estão os custos reais de abrir um AL.
- Publique e comece a receber. Com o número de registo válido, você anuncia nas plataformas (Airbnb, Booking) e pode operar, sozinho ou com uma empresa de gestão.
O Conexão Europa Imóveis conduz esse fluxo de ponta a ponta para quem compra à distância, do NIF ao registo do AL, e verifica antes se o imóvel pode mesmo ser licenciado na freguesia escolhida.
O registo de AL vale por imóvel e é atribuído na hora pelo Balcão do Empreendedor. (Foto: Dale Cruse, CC BY 4.0)
Os requisitos obrigatórios do imóvel
O que a lei exige de qualquer AL, seja moradia, apartamento ou quartos:
- Título válido de utilização do imóvel, compatível com o uso.
- Seguro obrigatório de responsabilidade civil específico da atividade. É o requisito mais esquecido e o mais sério: a falta permite o cancelamento do registo. Em Lisboa, milhares de registos foram cancelados em 2026 exatamente por falta de comprovativo de seguro.
- Equipamento de segurança: extintor e manta de incêndio acessíveis, mais um kit de primeiros socorros, para a capacidade normal de até dez utentes.
- Livro de reclamações nas versões física e eletrónica.
- Placa identificativa afixada no exterior e um livro de informações com as regras da casa e o contacto do responsável.
A capacidade máxima segue limitada (na ordem de nove quartos por estabelecimento). São exigências de custo baixo, mas sem elas o registo não se sustenta numa fiscalização.
Onde você pode (e não pode) abrir
Esta é a parte que separa um investimento bom de um prejuízo.
⚠️ Atenção regulatória de 2026. Em Lisboa, novos registos de AL estão proibidos nas freguesias em contenção absoluta (Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António) e limitados nas de contenção relativa (São Vicente, Arroios, Estrela). No Porto, cinco freguesias do centro histórico (Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia) estão em contenção.
Fora das zonas de contenção, abrir um AL novo continua possível, com uma ressalva em Lisboa: o imóvel não pode ter tido contrato de arrendamento habitacional nos últimos cinco anos. No Porto, além das cinco freguesias fechadas, as demais operam por um teto de novos registos, e a modalidade de quartos na casa do próprio dono continua sempre permitida. Mapeamos a zona antes da proposta em zonas de contenção de AL em Lisboa e Porto.
⚠️ O fator que decide em Lisboa. No centro de Lisboa, novas licenças de AL estão barradas nas zonas de contenção, e comprar um apartamento que já é AL nessas zonas pode ser uma alternativa já que a Licença de AL pode ser transferida do antigo proprietário para o novo proprietário. Confira a freguesia antes de escolher o modelo.
Quanto custa e quanto se paga de imposto
A comunicação no Balcão do Empreendedor é gratuita. O custo de abrir um AL vem dos requisitos (seguro, extintor, mobília e enxoval) e, se você contratar, da montagem do anúncio.
No imposto, o AL de moradia ou apartamento entra no IRS como atividade (categoria B). No regime simplificado, para rendimentos até €200.000 por ano, tributa-se pelo coeficiente de 0,35 — ou seja, cerca de 35% da receita é considerada rendimento. Em zonas de pressão urbanística, esse coeficiente sobe para 0,50. No IVA, o alojamento tem taxa de 6%, e pequenos operadores podem usar a isenção até €15.000 de faturação anual. Os detalhes de imposto devem ser confirmados com contabilista na data da operação.
Perguntas frequentes
Como abrir um Alojamento Local em Portugal?
Abra atividade nas Finanças com o CAE 55201, faça a mera comunicação prévia no Balcão do Empreendedor (que gera o número de registo RNAL na hora) e cumpra os requisitos do imóvel: seguro obrigatório, equipamento de segurança, livro de reclamações e placa identificativa. A comunicação é gratuita e o registo é imediato.
Preciso de autorização da câmara ou do condomínio?
A câmara municipal pode opor-se dentro de um prazo legal; se não se opuser, vale o deferimento tácito. Desde o Decreto-Lei 76/2024, a autorização do condomínio deixou de ser exigida para apartamentos (o condomínio só pode opor-se depois, por deliberação fundamentada). Para hostels, a autorização do condomínio continua necessária.
Ainda dá para abrir AL em Portugal em 2026?
Sim. A suspensão nacional da lei Mais Habitação caiu com o Decreto-Lei 76/2024. Hoje a restrição é municipal: em áreas de contenção de Lisboa e do Porto não se abrem novos registos, mas fora dessas zonas o AL voltou a ser livre, com algumas condições.
Quanto custa abrir um Alojamento Local?
A comunicação no Balcão do Empreendedor não tem custo. As despesas vêm do seguro obrigatório de responsabilidade civil, do equipamento de segurança, da mobília e do enxoval, e opcionalmente da montagem do anúncio e da gestão. Não há uma taxa de licença a pagar ao Estado pelo registo.
Um brasileiro consegue abrir AL morando no Brasil?
Sim. É preciso NIF, conta bancária portuguesa e, sendo não-residente de fora da União Europeia, um representante fiscal. A compra do imóvel e o registo do AL podem ser feitos por procuração a um advogado indicado, e a operação do dia a dia pode ser delegada a uma gestão profissional.
Pronto para abrir o seu Alojamento Local?
Abrir um AL em Portugal virou a parte fácil; escolher o imóvel na freguesia certa, que pode mesmo ser licenciada e que rende no líquido, é o que exige experiência. Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal: confere o estatuto de AL antes da compra, cuida do NIF, da conta, da documentação e do registo, e opera a gestão do arrendamento, inclusive à distância.
Conteúdo informativo, atualizado em julho de 2026. Regras municipais de Alojamento Local e números fiscais devem ser confirmados na data da operação.
