Um brasileiro que aluga um imóvel em Portugal paga 25% de IRS sobre as rendas em 2026, mas desce para 10% se a renda mensal não passar de €2.300 e o contrato for de habitação com pelo menos três anos, e pode chegar a zero no novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, em vigor desde 1 de setembro de 2026. A taxa é a mesma para residentes e não-residentes, porque o que a lei olha é o contrato, não o passaporte de quem recebe. O que decide qual das faixas se aplica ao seu caso é uma escolha sua, feita antes de assinar o contrato de arrendamento.
Atualizado em setembro de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- As quatro faixas de IRS sobre rendas em 2026
- A taxa de 10% das rendas moderadas
- O novo regime com isenção total (RSAA)
- Quando a isenção compensa e quando ela custa dinheiro
- O que muda para o brasileiro não-residente
- O que dá para abater da renda
- Perguntas frequentes
As quatro faixas de IRS sobre rendas em 2026
Portugal reescreveu a tributação das rendas em 2026 com o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, dentro do pacote de habitação do Governo. O resultado é que a mesma renda pode pagar quatro impostos diferentes, e a diferença entre eles chega a ser todo o imposto.
| Situação do contrato | Taxa de IRS em 2026 | Onde está |
|---|---|---|
| Arrendamento habitacional comum | 25% | Taxa de referência do artigo 72.º do CIRS |
| Renda moderada (habitação, até €2.300/mês, contrato de 3 anos ou mais) | 10% | Regime em vigor até 31/12/2029 |
| Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) | Isenção total | Em vigor desde 01/09/2026 |
| Arrendamento não habitacional (comércio, serviços, prédios rústicos) | 28% | Fora dos benefícios da habitação |
Existe ainda uma quinta via, mais antiga e frequentemente esquecida: contratos de longa duração baixam a taxa de referência. Um contrato de 5 a 10 anos paga 15%, um de 10 a 20 anos paga 10% e um acima de 20 anos paga 5%. Para uma renda alta, que não cabe no limite de €2.300, essa é muitas vezes a rota mais eficiente, e vale conferir com o contabilista qual regime se aplica ao contrato que você vai assinar.
⚠️ O Alojamento Local fica de fora de tudo isto. Rendimento de arrendamento de curta duração é categoria B, tributado como atividade, e não acede nem à taxa de 10% nem à isenção do RSAA. A comparação entre os dois modelos está em aluguel de curta duração x longa duração em Portugal.
A taxa de 10% das rendas moderadas
Esta é a mudança que mais gente pode aproveitar sem alterar nada na estratégia. A taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais cai de 25% para 10% quando o contrato cumpre três condições ao mesmo tempo:
- É arrendamento habitacional, para residência do inquilino, dentro do NRAU.
- A renda mensal não passa de €2.300, valor correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026.
- O contrato tem duração mínima de três anos e está comunicado à Autoridade Tributária.
Repare no que isto significa na prática. Um apartamento em Lisboa arrendado por €1.100 por mês já está confortavelmente dentro do limite, e a maioria dos imóveis que um investidor brasileiro compra em Portugal também está. O benefício vale até 31 de dezembro de 2029 e aplica-se aos rendimentos recebidos depois da entrada em vigor da lei, inclusive em contratos que já existiam, sem necessidade de assinar contrato novo.
Numa renda de €1.100 mensais, a diferença entre 25% e 10% é de cerca de €1.980 por ano que ficam no seu bolso em vez de irem para a Autoridade Tributária. Ao longo de um contrato de cinco anos, quase €10.000.
Lisboa continua a ser a praça preferida para quem compra para arrendar, seguida de Cascais e da linha costeira. A renda mediana dos novos contratos no município era de €17,42/m² no 1.º trimestre de 2026 (INE).
O novo regime com isenção total (RSAA)
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e substituiu o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento. É a peça que a imprensa portuguesa resumiu como “isenção fiscal para senhorios com rendas baixas”, e o resumo é justo: quem entra no regime deixa de pagar IRS sobre aquelas rendas.
O acordo é direto. O proprietário compromete-se a cobrar uma renda igual ou inferior a 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado do concelho, publicada pelo INE, e em troca os rendimentos prediais ficam isentos de IRS ou IRC e de Imposto do Selo, sem teto de valor. O cálculo pode ainda considerar características do imóvel, como a classe energética ou a existência de estacionamento.
As condições principais:
- Adesão opcional, contrato a contrato. Você pode ter um imóvel dentro do regime e outro fora.
- Duração mínima de três anos para residência permanente do inquilino, ou três meses no caso de residência temporária.
- Aberto a proprietários pessoas singulares ou coletivas, sem limite de número de imóveis.
- Alojamento Local e contratos entre familiares diretos ficam excluídos.
- Além de comunicar o contrato à Autoridade Tributária, é preciso submeter o comprovativo no portal do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte. Perder esse prazo custa o benefício do ano.
Um exemplo com números reais de Lisboa. A renda mediana dos novos contratos no município era de €17,42/m² no 1.º trimestre de 2026, segundo o INE. Oitenta por cento disso dá €13,94/m². Num T1 de 60 m², a renda de mercado ronda os €1.045 por mês e o teto do RSAA fica em cerca de €836. São €209 por mês a menos, em troca de zero imposto.
Quando a isenção compensa e quando ela custa dinheiro
Aqui está a parte que quase nenhum texto sobre o assunto faz, e é a que decide. Isenção de imposto sobre uma renda menor nem sempre bate imposto baixo sobre uma renda maior. Depende de qual seria a sua taxa alternativa.
Cenário 1 — T1 em Lisboa, 60 m². A renda de mercado cabe no limite de €2.300, logo a alternativa ao RSAA é a taxa de 10%, não os 25%.
| Mercado, com taxa de 10% | RSAA, isento | |
|---|---|---|
| Renda mensal | €1.045 | €836 |
| Renda anual | €12.540 | €10.032 |
| Despesas dedutíveis (IMI, condomínio, seguro, manutenção) | €1.740 | €1.740 |
| IRS a pagar | €1.080 | €0 |
| Sobra no ano | €9.720 | €8.292 |
Neste caso o RSAA perde por €1.428 ao ano. A isenção não compensa abrir mão de 20% da renda, porque o imposto que ela poupa já era pequeno.
Cenário 2 — T3 grande em Lisboa, 150 m². Agora a renda de mercado passa de €2.300, o teto das rendas moderadas, e a alternativa volta a ser 25%.
| Mercado, com taxa de 25% | RSAA, isento | Contrato de 10 a 20 anos, taxa de 10% | |
|---|---|---|---|
| Renda mensal | €2.613 | €2.090 | €2.613 |
| Renda anual | €31.356 | €25.080 | €31.356 |
| Despesas dedutíveis | €4.000 | €4.000 | €4.000 |
| IRS a pagar | €6.839 | €0 | €2.736 |
| Sobra no ano | €20.517 | €21.080 | €24.620 |
Aqui o RSAA já ganha do arrendamento comum, por €563 ao ano. Mas perde por larga margem para a terceira coluna: assinar um contrato longo, de 10 a 20 anos, mantém a renda de mercado e ainda derruba a taxa para 10%. São mais de €4.000 por ano de diferença para o mesmo imóvel.
A regra prática que sai destas duas tabelas: a isenção do RSAA compensa sobretudo em imóveis cuja renda de mercado ultrapassa €2.300 e cujo proprietário não quer ou não pode prender o imóvel num contrato de dez anos. Abaixo desse patamar, a taxa de 10% das rendas moderadas quase sempre rende mais, e sem abrir mão de um quinto da renda.
As contas acima usam valores arredondados e a mediana do INE de um trimestre. Cada concelho tem a sua mediana e cada imóvel tem as suas despesas, por isso o número que interessa é o seu, feito com o contabilista antes de assinar. Para simular a rentabilidade completa da operação, com financiamento e custos de compra, use o simulador de rentabilidade.
O que muda para o brasileiro não-residente
Nada nas taxas. Elas são as mesmas, porque a tributação autónoma de rendimentos prediais olha para o rendimento e para o contrato, não para a residência fiscal de quem recebe. O que muda é a mecânica em volta.
- Representante fiscal. Sendo não-residente fora da União Europeia, você precisa de um representante fiscal em Portugal, indicado no seu NIF. É ele quem recebe as notificações da Autoridade Tributária e responde por prazos. O passo a passo está em como tirar o NIF em Portugal.
- Declaração anual. O não-residente entrega a declaração de IRS em Portugal na qualidade de não residente, declarando as rendas no anexo próprio. As rendas também precisam ser declaradas no Brasil, onde o imposto pago em Portugal é compensado pelo acordo entre os dois países para evitar a dupla tributação. Quem cuida dessa ponte é o seu contabilista dos dois lados.
- Retenção na fonte. Quando o inquilino é uma empresa com contabilidade organizada, o imposto é retido na fonte no momento do pagamento da renda, na taxa aplicável ao contrato. Entre particulares, não há retenção e o acerto acontece na declaração anual.
- Recibo de renda eletrónico. Toda renda recebida gera recibo emitido no Portal das Finanças, e é esse recibo que sustenta o enquadramento do contrato.
⚠️ Um dado novo que muda a conta da compra. Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de imóvel habitacional por quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7,5% (artigo 17.º do Código do IMT, alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026), sem as reduções aplicáveis a residentes. A lei prevê a devolução da diferença a quem afete o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada nos seis meses seguintes e o mantenha arrendado por pelo menos 36 meses dentro dos primeiros cinco anos, mediante requerimento à Autoridade Tributária. Ou seja: a decisão sobre o tipo de arrendamento deixou de ser só sobre IRS e passou a mexer também no imposto da compra. Confirme o enquadramento com o seu advogado antes da escritura.
Vale ainda separar duas coisas que costumam vir coladas na cabeça de quem compra. Comprar imóvel em Portugal é um investimento, e não uma via de residência: a rota imobiliária do Golden Visa terminou em outubro de 2023. E o regime IFICI, o chamado NHR 2.0, dirige-se a rendimentos de atividades qualificadas, não a pensões e aposentadorias estrangeiras.
Depois de Lisboa, Cascais e a linha costeira concentram a procura de arrendamento de longa duração. O inquilino é quem escolhe o imóvel; ao proprietário cabe escolher onde há procura.
O que dá para abater da renda
O IRS incide sobre o rendimento líquido, não sobre a renda bruta. Entram como gastos dedutíveis os que forem efetivamente pagos pelo proprietário e comprovados por fatura:
- IMI do imóvel arrendado.
- Condomínio, incluindo as quotas ordinárias.
- Obras de conservação e manutenção realizadas nos 24 meses anteriores ao arrendamento.
- Seguros do imóvel.
- Imposto do Selo pago na celebração do contrato.
Ficam de fora as obras de construção ou ampliação, o mobiliário e os eletrodomésticos, e o AIMI. Guarde todas as faturas com o seu NIF português: sem fatura, o gasto não abate.
Quando a renda de referência do concelho, o tipo de contrato e o regime fiscal são decididos antes da compra, e não depois, o número final muda bastante. Nas operações que acompanha, o Conexão Europa Imóveis indica o enquadramento a discutir com o contabilista ainda na fase de proposta, junto com o cálculo do IMT. Quando a compra é financiada, o Conexão Europa Imóveis ajuda a indicar a melhor empresa de intermediação de crédito bancário, e só depois da pré-aprovação é que se indica a abertura da conta bancária, para que ela seja aberta no banco que vai efetivamente financiar. Pela assessoria de compra, para investimento ou para viver, o Conexão Europa Imóveis indica todos os passos do projeto imobiliário, do crédito à documentação, do apoio jurídico ao CPCV e à escritura perante notário ou advogado, e faz a gestão do imóvel da forma mais transparente que o mercado pode oferecer.
Perguntas frequentes
Quanto de IRS paga um brasileiro sobre as rendas de um imóvel em Portugal?
Em 2026, a taxa de referência é de 25% sobre o rendimento líquido do arrendamento habitacional. Ela desce para 10% se a renda mensal não passar de €2.300 e o contrato de habitação tiver pelo menos três anos, e cai a zero nos contratos abrangidos pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, em vigor desde 1 de setembro de 2026. A taxa é a mesma para residentes e não-residentes: o que conta é o tipo de contrato.
O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?
É um regime opcional criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 e em vigor desde 1 de setembro de 2026. O proprietário compromete-se a cobrar no máximo 80% da mediana das rendas por metro quadrado do concelho, publicada pelo INE, e em troca fica isento de IRS ou IRC e de Imposto do Selo sobre esses rendimentos prediais, sem limite de valor. O contrato tem de ter no mínimo três anos para residência permanente, e o comprovativo precisa ser submetido no portal do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte.
Vale sempre a pena entrar no arrendamento acessível?
Não. Como a isenção obriga a cobrar cerca de 20% menos de renda, ela só compensa quando a alternativa seria pagar 25%. Num imóvel cuja renda de mercado cabe no limite de €2.300, a taxa de 10% das rendas moderadas costuma deixar mais dinheiro no bolso do que a isenção sobre uma renda menor. Faça a conta com os valores do seu concelho antes de decidir.
Um não-residente paga uma taxa diferente sobre as rendas?
Não. A tributação autónoma dos rendimentos prediais aplica-se pela natureza do rendimento, e não pela residência fiscal do titular. O não-residente entrega a declaração de IRS em Portugal nessa qualidade e, sendo de fora da União Europeia, precisa de um representante fiscal indicado no NIF. As rendas também são declaradas no Brasil, com compensação do imposto pago em Portugal pelo acordo contra a dupla tributação.
O Alojamento Local entra nestes regimes?
Não. O arrendamento de curta duração é tributado como atividade, na categoria B, e fica fora tanto da taxa de 10% das rendas moderadas como da isenção do arrendamento acessível. É uma escolha de modelo de negócio, com regras, custos e rentabilidade próprios, e não apenas uma escolha fiscal.
O que posso abater das rendas antes de calcular o imposto?
IMI, condomínio, seguros do imóvel, Imposto do Selo do contrato e obras de conservação e manutenção feitas nos 24 meses anteriores ao arrendamento, sempre com fatura emitida com o seu NIF português. Obras de construção ou ampliação, mobiliário, eletrodomésticos e AIMI não são dedutíveis.
A decisão fiscal acontece antes do contrato, não depois
Escolher entre 25%, 10% e isenção é uma decisão que se toma na mesa, antes de assinar o arrendamento, e que hoje também influencia o IMT que você pagou na compra. Quem descobre os regimes só na hora de declarar já perdeu a escolha. O Conexão Europa Imóveis acompanha esse desenho desde a proposta, com apoio jurídico indicado e prestação de contas transparente em cada etapa. Se ainda está na fase anterior, vale ver primeiro quanto custa comprar um imóvel em Portugal e qual a rentabilidade real de um imóvel português.
Conteúdo informativo, atualizado em setembro de 2026. Taxas, limites e medianas de renda mudam por diploma e por trimestre: os números aqui têm fonte e data e devem ser revalidados com o seu contabilista na data da operação.
