Além do preço do imóvel, um comprador que não mora em Portugal deve contar com cerca de 8,5% a 9% do valor em impostos e taxas: IMT à taxa fixa de 7,5%, Imposto de Selo (0,8%) e escritura. Num imóvel de €300.000, esses custos somam aproximadamente €25.900. Quem é residente fiscal em Portugal paga bem menos, porque acede aos escalões progressivos e às isenções de habitação própria permanente. É esse percentual extra que define quanto você precisa ter em caixa para fechar o negócio, então some-o sempre ao preço anunciado.
Atualizado em setembro de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- Os custos de transação numa tabela
- Como funciona o IMT (e quanto paga quem mora fora)
- Imposto de Selo
- Escritura e registo
- Quem paga a comissão de mediação
- Exemplo prático: imóvel de €300.000
- Custos recorrentes anuais (IMI)
- Comprar à distância: câmbio e transferência
- Perguntas frequentes
Os custos de transação numa tabela
A regra prática mudou em 2026 e ficou mais simples para quem compra de fora: ao preço do imóvel some cerca de 9%. Para quem é residente fiscal em Portugal, a faixa continua a variar entre 1% e 12%, conforme o valor da casa e a isenção aplicável. Esta é a composição em 2026:
| Custo | Quanto é em 2026 |
|---|---|
| IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) | Taxa fixa de 7,5% para quem não é residente fiscal em Portugal. Sendo residente: progressivo de 0% a 7,5%, isento até €106.346 na habitação própria permanente no continente. |
| Imposto de Selo | 0,8% sobre o valor declarado na escritura. |
| Escritura e registo | €600 a €1.500, conforme o valor e a forma (notário ou “Casa Pronta”). |
| Comissão de mediação | Em Portugal, normalmente paga pelo vendedor — não pelo comprador. |
O IMT é, de longe, o maior item, e desde maio de 2026 ele depende antes de tudo de uma coisa: se você é ou não residente fiscal em Portugal. Vale entender como é calculado.
Antes de assinar o CPCV, calcule o custo total: o preço anunciado é só parte da conta.
Como funciona o IMT (e quanto paga quem mora fora)
Até maio de 2026, o IMT era sempre um imposto progressivo por escalões, como o imposto de renda. Continua a ser assim para quem é residente fiscal em Portugal. Para quem não é, passou a ser uma taxa única. Em qualquer dos casos, ele incide sobre o maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.
⚠️ A mudança que atinge quem compra do Brasil. Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de imóvel habitacional por quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7,5%, sem qualquer isenção ou redução (artigo 17.º do Código do IMT, alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio). A diferença pode ser devolvida a quem se torne residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, ou a quem afete o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada, até €2.300 por mês, mantendo-o arrendado por pelo menos 36 meses dentro dos primeiros cinco anos. Em ambos os casos é preciso requerer à Autoridade Tributária no prazo de seis meses. Confirme o enquadramento com o seu advogado antes da escritura.
A grande diferença está na residência fiscal do comprador e no destino do imóvel:
| Situação do comprador | Como fica o IMT em 2026 |
|---|---|
| Habitação própria e permanente (você vai morar) | Isento até €106.346; acima disso, escalões progressivos até 6%, mais a taxa de 7,5% na faixa mais alta. |
| IMT Jovem (até 35 anos, 1ª habitação própria) | Isento até €330.539; isenção parcial entre €330.539 e €660.982. |
| Segunda habitação, investimento ou arrendamento (residente) | Sem isenção inicial: escalões progressivos desde o primeiro euro. |
| Comprador não residente em Portugal | Taxa fixa de 7,5% sobre todo o valor, sem isenções nem escalões. |
Isso significa que dois compradores podem pagar IMT muito diferente pelo mesmo imóvel. Um casal jovem residente em Portugal comprando a primeira casa de €300.000 para morar pode pagar zero de IMT (dentro da faixa do IMT Jovem). Já quem compra o mesmo imóvel morando no Brasil paga €22.500, a taxa fixa de 7,5%. Peça à assessoria contratada para calcular exatamente esse valor antes da compra, ou melhor ainda, antes de enviar a proposta, para que ela seja mais bem calculada para você.
⚠️ Importante: comprar imóvel em Portugal não dá direito ao Golden Visa (a rota imobiliária acabou em outubro de 2023). E o regime fiscal IFICI / NHR 2.0 não beneficia aposentados: é voltado a profissionais qualificados. Não conte com nenhum dos dois ao montar o orçamento.
Imposto de Selo
O Imposto de Selo sobre a transmissão é direto: 0,8% sobre o valor declarado na escritura. Não tem escalões nem isenção por habitação própria: incide sempre. Num imóvel de €300.000, são €2.400.
Se a compra for financiada, há ainda um Imposto de Selo sobre o crédito (sobre o valor e o prazo do empréstimo), cobrado pelo banco e somado aos custos do financiamento, não da compra em si.
Escritura e registo
A escritura é o ato que formaliza a compra. Ela pode ser feita perante notário ou advogado. Em seguida, o imóvel é registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial.
Somando emolumentos, registo e taxas, o custo fica entre €600 e €1.500 na maioria das compras.
O comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto de Selo é exigido pelo notário no momento de assinar a escritura.
Quem paga a comissão de mediação
Em Portugal, a comissão da imobiliária (mediação) é paga pelo vendedor, não pelo comprador. Costuma ficar em torno de 5% sobre o preço de venda, já embutida no valor anunciado e quitada na escritura pelo lado vendedor.
Na prática, o comprador não tem essa despesa na sua coluna de custos, ao contrário do Brasil, onde muitas vezes ela é dividida ou repassada. É um detalhe que muda a conta a favor de quem compra.
Exemplo prático: imóvel de €300.000
Veja a conta fechada de um apartamento de €300.000 comprado por quem não é residente fiscal em Portugal, o caso da maioria dos brasileiros que investem a partir do Brasil:
| Item | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Preço do imóvel | Valor de compra | €300.000 |
| IMT | Taxa fixa do não-residente: 7,5% × €300.000 | €22.500 |
| Imposto de Selo | 0,8% × €300.000 | €2.400 |
| Escritura e registo | Valor médio | ~€1.000 |
| Comissão de mediação | Paga pelo vendedor | €0 |
| Total de custos de transação | Soma dos itens acima | ~€25.900 |
| Desembolso total | Preço + custos | ~€325.900 |
Nesse cenário, os custos representam cerca de 8,6% acima do preço. E aqui está uma vantagem inesperada da taxa fixa: como ela não tem escalões, esse percentual quase não muda com o valor do imóvel. Num imóvel de €600.000 comprado por não-residente, os custos ficam em cerca de €50.800, ou 8,5%. Sabendo o preço, você sabe quase de imediato o caixa necessário. Já um casal jovem residente em Portugal comprando esse mesmo imóvel de €300.000 como primeira habitação própria (IMT Jovem, isento até €330.539) eliminaria o IMT, e o desembolso extra cairia para cerca de €3.400 (Selo + escritura).
A diferença mostra por que vale planejar o enquadramento fiscal antes de assinar o CPCV. Para projetar o retorno do investimento já com esses custos embutidos, use o simulador de rentabilidade.
A composição dos custos: o IMT pesa mais quando não há isenção; o restante é relativamente estável.
Custos recorrentes anuais (IMI)
Depois de comprar, há despesas que se repetem todo ano. A principal é o imposto sobre a propriedade:
| Imposto anual | Como funciona em 2026 |
|---|---|
| IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) | 0,3% a 0,45% do Valor Patrimonial Tributário (VPT), com a taxa definida por cada município. Num VPT de €200.000, fica entre €600 e €900 por ano. |
Some ainda condomínio, seguro e manutenção. Para quem investe em arrendamento ou Alojamento Local, esses custos entram na conta do retorno líquido. E, no caso do AL, atenção: em Lisboa, novas licenças de Alojamento Local estão suspensas nas áreas centrais desde novembro de 2024. Verifique a freguesia antes de comprar com esse objetivo.
Comprar à distância: câmbio e transferência
Quem compra do Brasil tem um custo extra que não aparece nas tabelas portuguesas: a conversão de reais para euros e a transferência internacional. O spread cambial e as taxas do banco ou da casa de câmbio podem representar de 1% a 4% do valor enviado, dependendo do canal usado.
Vale comparar: transferência bancária tradicional (TED internacional/SWIFT) costuma ter spread maior; corretoras e fintechs de câmbio tendem a oferecer cotações melhores para valores altos. Planejar o envio em parcelas, acompanhando a cotação, também reduz o risco cambial entre o sinal (no CPCV) e o pagamento final (na escritura).
Aqui o crédito habitação entra como alavanca de investimento: financiando parte do imóvel (não-residentes obtêm 50% a 70% do valor, com juros de ~3% a 4,5% no início de 2026), você imobiliza menos capital próprio, mantém liquidez em euro e amplia o retorno sobre o valor efetivamente investido, sem precisar converter o preço inteiro de uma vez.
Os custos de comprar à distância e o passo a passo completo estão detalhados no guia como comprar imóvel em Portugal sendo brasileiro. Veja também quais documentos são necessários e se vale a pena comprar em 2026.
📊 Lembre-se: os escalões do IMT e os limites de isenção são reajustados todo ano. Os valores deste artigo valem para 2026; confirme na semana da compra, porque um reajuste muda diretamente quanto você paga.
Perguntas frequentes
Quanto custa comprar um imóvel em Portugal além do preço?
Para quem não é residente fiscal em Portugal, cerca de 8,5% a 9% do valor: IMT à taxa fixa de 7,5%, Imposto de Selo de 0,8% e escritura. Para residentes, a faixa vai de 1% a 12%, conforme a isenção aplicável. A comissão de mediação é paga pelo vendedor, não pelo comprador.
Quanto é o IMT de um imóvel de €300.000?
Depende da residência fiscal do comprador. Quem não é residente em Portugal paga €22.500, pela taxa fixa de 7,5% em vigor desde 25 de maio de 2026. Sendo residente, o IMT é progressivo: como investimento ou segunda habitação fica em €11.606; como habitação própria permanente o início é isento (até €106.346); e jovens até 35 anos têm isenção até €330.539 pelo IMT Jovem.
Quem paga a comissão da imobiliária em Portugal?
O vendedor. A comissão de mediação (cerca de 5%) já está embutida no preço anunciado e é quitada pelo lado vendedor na escritura. O comprador não arca com essa despesa.
Quais os custos anuais depois de comprar?
O IMI, de 0,3% a 0,45% do Valor Patrimonial Tributário (definido pelo município), pago todo ano. Some condomínio, seguro e manutenção.
Preciso de representante fiscal para pagar esses impostos?
Ao comprar imóvel você cria um vínculo fiscal em Portugal e, por isso, indicamos um representante fiscal ou contabilista, sendo não-residente fora da União Europeia. Ele acompanha o pagamento do IMT, do Selo e do IMI anual.
Os valores de IMT e isenção mudam de ano para ano?
Sim. Os escalões e os limites de isenção do IMT são reajustados anualmente. Os números deste artigo valem para 2026; confirme na semana da compra, pois o reajuste altera diretamente o imposto devido.
Pronto para fazer a conta certa?
Quem conhece o custo total antes de assinar protege o investimento de uma surpresa no caixa. Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal: faz a curadoria do imóvel, a negociação, o acompanhamento do crédito, dos documentos, apoio jurídico, do CPCV e da escritura, e a entrega das chaves, inclusive à distância, para que cada euro do orçamento esteja no lugar certo antes de assinar.
Conteúdo informativo, atualizado em setembro de 2026. Números fiscais e de mercado (IMT, IMI, Euribor, câmbio) devem ser confirmados na data da operação.
Nota de edição (06/09/2026): o exemplo de €300.000 passou a refletir a taxa fixa de IMT de 7,5% aplicável a compradores não residentes em Portugal desde 25 de maio de 2026 (artigo 17.º do Código do IMT, alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026). O IMT do exemplo passou de €11.606 para €22.500, e o total de custos, o desembolso, a faixa percentual e o gráfico de composição foram atualizados. Numa revisão anterior (26/08/2026), esse mesmo IMT já tinha sido corrigido de ~€8.100 para €11.606 pelos escalões progressivos do continente.
