Para preparar a casa para arrendar a turistas em Portugal em 2026, você cumpre os requisitos da lei do Alojamento Local, revista em 2024, mobilia o imóvel para a capacidade que a lei permite e publica um anúncio com o número de registo e boas fotos. O mínimo legal inclui extintor e manta de incêndio, kit de primeiros socorros, o 112 afixado, livro de informações em quatro línguas, livro de reclamações físico e eletrónico, placa identificativa nos apartamentos e seguro de responsabilidade civil de €75.000 por sinistro. Esse equipamento custa pouco. O que pesa no orçamento é a mobília, e o que pesa na receita são as fotos.
Atualizado em outubro de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- Antes de mobiliar: confirme que o imóvel pode ser AL
- Os requisitos legais do imóvel, item por item
- Mobília e enxoval: o que pôr em cada cómodo
- Quanto custa mobiliar um T1 para Alojamento Local
- Fotos e anúncio: o que faz a reserva acontecer
- Quem ajuda a preparar o imóvel e gerir os anúncios
- Perguntas frequentes
Antes de mobiliar: confirme que o imóvel pode ser AL
O primeiro passo é saber se aquele imóvel, naquela freguesia, pode ter registo de Alojamento Local.
O registo está explicado em como abrir um Alojamento Local em Portugal. Antes dos móveis, confira três coisas.
A zona. Em Lisboa e no Porto, as áreas de contenção limitam novos registos, e o mapa muda ao longo do ano. Confira a freguesia em zonas de contenção de AL em Lisboa e Porto e as alternativas para o centro de Lisboa em licença de Alojamento Local em Lisboa.
O condomínio. Desde 2024 não é preciso autorização dos vizinhos. Mas, se o título da propriedade horizontal ou o regulamento do condomínio proibirem o AL, o registo não sai. Leia os dois antes da proposta.
A capacidade. Em apartamentos e moradias, a capacidade máxima é o número de quartos vezes dois, mais dois hóspedes na sala. Um T1 recebe até quatro hóspedes e um T2 até seis. Por isso o sofá-cama quase sempre entra na mobília de um T1.
Os requisitos legais do imóvel, item por item
A lei pede pouco equipamento, mas pede todo ele: basta faltar um item para o registo ficar exposto numa fiscalização. A tabela separa o que a regra do Alojamento Local exige do que é boa prática.
| Item | Obrigatório? | Custo aproximado | Dica |
|---|---|---|---|
| Seguro de responsabilidade civil da exploração, mínimo de €75.000 por sinistro | Sim | Prémio anual, varia por seguradora | Se a câmara pedir o comprovativo, você tem 3 dias |
| Seguro de incêndio da fração, em prédio com condomínio | Sim | Muitas vezes já está no multirriscos | Confirme na apólice que o AL está declarado |
| Extintor e manta de incêndio acessíveis | Sim, até 10 hóspedes | Baixo (dezenas de euros) | Manta na cozinha, extintor perto da saída |
| Kit de primeiros socorros | Sim | Baixo | Reponha o que for usado a cada limpeza |
| Número 112 em local visível | Sim | Quase nulo | Junto à porta e no livro de informações |
| Janela para o exterior em cada quarto e forma de vedar a luz | Sim | Cortinado opaco ou portadas | Hóspede de voo noturno dorme de dia |
| Fecho com privacidade em quartos e casa de banho; água quente e fria | Sim | Depende do imóvel | Confira antes da compra, não depois |
| Livro de informações em português, inglês e mais duas línguas | Sim | Baixo | Lixo, ruído, contacto do responsável, regras do prédio |
| Livro de reclamações físico e eletrónico | Sim | Cerca de €20 o físico | Divulgue o acesso a livroreclamacoes.pt |
| Placa identificativa | Sim em apartamento e quartos; não em moradia | Baixo | Modelo oficial, 200 x 200 mm |
| Número de registo no anúncio | Sim | Zero | As plataformas exigem o número para publicar |
| Wi-Fi e ar condicionado ou aquecimento | Não, boa prática | Variável | Estão entre os filtros de pesquisa do hóspede |
O seguro é o item que mais pesa: sem seguro válido o registo pode ser cancelado. O livro de informações parece cortesia, mas é obrigação. Escreva-o uma vez, com cuidado, e use o mesmo texto nas regras da casa do anúncio.
⚠️ Acima de 10 hóspedes as regras mudam. O kit simples de segurança só vale até 10 hóspedes. Acima disso aplicam-se as regras gerais de segurança contra incêndio em edifícios.
Mobília e enxoval: o que pôr em cada cómodo
A lei pede mobília adequada. Na prática, é a que o hóspede espera para cerca de cinco noites, a estadia média em Lisboa: cama boa, cozinha que funciona e lugar para a mala. Para um T1 de quatro hóspedes:
- Quarto: cama de casal com bom colchão, mesas de cabeceira com candeeiro e tomada, roupeiro ou arara, espelho e cortinado blackout.
- Sala: sofá-cama para dois, mesa de refeições para quatro, televisão, luz quente e um tapete.
- Cozinha: frigorífico, placa, forno ou micro-ondas, máquina de café, chaleira, loiça e talheres para o dobro da capacidade e panelas.
- Casa de banho: secador, toalheiro, tapete antiderrapante e amenities.
- Enxoval: três jogos de cama e de toalhas por cama (um em uso, um na lavandaria, um de reserva), mais edredão e almofadas extra.
Prefira o que aguenta uso intenso: capas de sofá removíveis, roupa de cama branca e loiça que se repõe peça a peça.
Quanto custa mobiliar um T1 para Alojamento Local
Não há número oficial, por isso a tabela é uma estimativa nossa, de ordem de grandeza. Premissas: T1 de cerca de 50 m², vazio, com cozinha montada mas sem eletrodomésticos, mobília de padrão médio e sem obra.
| Cómodo | O que entra | Faixa estimada |
|---|---|---|
| Quarto | Cama, colchão, cabeceiras, roupeiro, blackout, iluminação | €1.200 a €2.500 |
| Sala | Sofá-cama, mesa e cadeiras, televisão, tapete, iluminação | €1.500 a €3.000 |
| Cozinha | Eletrodomésticos, loiça, utensílios e pequenos aparelhos | €1.500 a €3.500 |
| Casa de banho | Secador, acessórios, tapete, espelho | €150 a €400 |
| Enxoval | Três jogos de cama e de toalhas por cama, edredões, almofadas | €500 a €1.000 |
| Decoração | Quadros, plantas, pequenos objetos | €300 a €800 |
| Total estimado | cerca de €5.000 a €11.000 |
O valor real depende da cozinha e do bairro: numa zona de diária alta, o hóspede compara o seu apartamento com os hotéis da mesma rua.
Se comprar o imóvel mobiliado, negocie o inventário por escrito, item a item. Depois some a mobília aos custos de compra (perto de 9% do preço para quem não é residente fiscal em Portugal) e projete o retorno no simulador de rentabilidade.
Fotos e anúncio: o que faz a reserva acontecer
O anúncio vende pelas fotos antes de vender pelo preço. A própria Airbnb diz o que funciona:
- Luz natural. Abra os cortinados, desligue o flash e fotografe cada cómodo na hora de mais luz.
- Horizontal. A pesquisa corta a imagem em quadrado e a página do anúncio mostra-a na horizontal. A Airbnb pede pelo menos 1200 x 800 pixels.
- Todos os cómodos, por ordem. A capa é o melhor plano do apartamento (sala com luz ou vista), depois quarto, cozinha, casa de banho, detalhes e, por fim, a rua e o bairro.
Um fotógrafo profissional compensa em imóveis com pouca luz ou cómodos pequenos. E as fotos têm limite legal: o anúncio não pode sugerir o que o imóvel não tem. Grande-angular exagerada vira avaliação ruim.
No texto do anúncio:
- Título curto, com o principal primeiro. A Airbnb recomenda cerca de 32 caracteres para o título aparecer inteiro.
- Descrição em português e inglês, no mínimo. Aproveite a tradução do livro de informações.
- Regras da casa iguais às do livro de informações.
- Número de registo visível. Desde 20 de maio de 2026, uma regra europeia obriga as plataformas de curta duração a exibir o registo de cada anúncio.
Antes da primeira reserva, durma uma noite no imóvel (ou peça a alguém de confiança), teste o check-in e confirme o acesso ao SIBA, onde cada hóspede estrangeiro é comunicado em até três dias úteis. O preço de partida pode sair das diárias de referência em quanto rende um Airbnb em Lisboa.
Quem ajuda a preparar o imóvel e gerir os anúncios
Quem mora no Brasil costuma entregar a preparação e os anúncios a uma gestora em Portugal. Vale escolher a mesma que vai operar o imóvel, porque é ela que responde pelas avaliações.
O Conexão Europa Imóveis faz a gestão de Alojamento Local desde o arranque: plano de negócio e documentação, anúncios no Airbnb, no Booking e noutras plataformas, preços ajustados todos os dias, receção dos hóspedes, manutenção, limpeza e enxoval. O proprietário acompanha as reservas online, e as plataformas pagam direto na conta dele. Quanto custa esse serviço está em quanto cobra uma empresa de gestão de Airbnb em Portugal. Se ainda está a decidir o modelo, veja aluguel de curta x longa duração em Portugal.
Perguntas frequentes
Como preparar a casa para arrendar a turistas em Portugal?
Confirme que a freguesia e o condomínio permitem AL. Depois instale o que a lei pede: extintor, manta de incêndio, primeiros socorros, 112 afixado, livro de informações em quatro línguas, livro de reclamações, placa nos apartamentos e seguro de €75.000 por sinistro. Por fim, mobilie para a capacidade legal e publique o anúncio com o número de registo.
O que a lei exige no imóvel para ter Alojamento Local?
Janela para o exterior em cada quarto, forma de vedar a luz, fechos com privacidade, água quente e fria, mobília adequada e higiene. Até 10 hóspedes, também extintor, manta de incêndio, primeiros socorros e o 112 visível.
Quanto custa mobiliar um T1 para Alojamento Local?
Não há número oficial. Pela nossa estimativa, com mobília de padrão médio e sem obra, fica entre cerca de €5.000 e €11.000, incluindo enxoval. O equipamento obrigatório custa pouco perto disso.
Quantos hóspedes posso receber num T1 de Alojamento Local?
Até quatro: dois no quarto e dois na sala. Por isso o sofá-cama costuma fazer parte da mobília.
Preciso de fotos profissionais para anunciar no Airbnb?
Não é obrigatório, mas as fotos decidem a reserva. Use luz natural, sem flash, fotos na horizontal com pelo menos 1200 x 800 pixels e todos os cómodos. O fotógrafo compensa mais em imóveis com pouca luz.
Moro no Brasil: quem pode preparar o imóvel e gerir os anúncios por mim?
Uma gestora de Alojamento Local em Portugal. O Conexão Europa Imóveis monta o plano de negócio e a documentação, publica o imóvel nas plataformas, ajusta os preços, recebe os hóspedes e cuida da limpeza e do enxoval.
Um AL bem preparado começa antes da compra
Boa parte da preparação de um AL se decide na escolha do imóvel: freguesia, condomínio, quartos e luz. Depois da escritura, isso custa caro ou não tem conserto.
Por isso a assessoria de compra do Conexão Europa Imóveis, para investir ou para viver, indica todos os passos do projeto imobiliário, da análise da zona às chaves. Havendo financiamento, ajuda a indicar a melhor empresa de intermediação de crédito, e só depois da pré-aprovação se abre a conta no banco que vai financiar. Depois, a gestão segue com transparência.
Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Requisitos do Alojamento Local, regras municipais e custos devem ser confirmados na data da operação.
