Em Lisboa, as zonas fechadas a novos Airbnb em 2026 são as freguesias em contenção absoluta — Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António — e, com forte limitação, as de contenção relativa — São Vicente, Arroios e Estrela. No Porto, cinco freguesias do centro histórico estão em contenção: Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia. Saiba como comprar um apartamento com a Licença de Alojamento local nestas áreas.
Atualizado em julho de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- O que é uma zona de contenção
- Lisboa: as freguesias fechadas
- Porto: cinco freguesias em contenção
- Comprar um AL em zona de contenção: cuidado
- Onde ainda dá para abrir
- Perguntas frequentes
O que é uma zona de contenção
Zona de contenção é a área onde o município decide travar novos registos de Alojamento Local porque o peso do AL já é alto demais. O critério é um rácio: a proporção entre imóveis em AL e o total de habitações de uma freguesia ou bairro. Passou de certo limite, a zona entra em contenção e para de emitir registos novos.
Desde o Decreto-Lei 76/2024, essa decisão é dos municípios, não do governo central. Lisboa e Porto foram os primeiros a usar o poder, cada um com o seu regulamento. Registos que já existiam antes não são apagados; o que muda é a porta de entrada para novos.
Lisboa: as freguesias fechadas
O regulamento de Lisboa, em vigor desde dezembro de 2025, divide a restrição em dois níveis e recalcula o rácio de cada zona todo mês.
| Nível | Freguesias | O que é permitido |
|---|---|---|
| Contenção absoluta | Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António | Novos registos proibidos, salvo exceções (reabilitação profunda de devolutos) |
| Contenção relativa | São Vicente, Arroios, Estrela | Só casos excecionais, como quarto na casa do próprio dono |
Além das freguesias, dezenas de bairros entram na conta separadamente. Como o cálculo é mensal, o mapa muda: em 2026, depois de a cidade cancelar milhares de registos irregulares (muitos por falta de seguro obrigatório), as Avenidas Novas saíram da contenção, e freguesias como Arroios e Estrela desceram de absoluta para relativa. Lisboa tem hoje cerca de 11.774 registos de AL ativos.
A lição prática: não confie numa lista de zonas do ano passado. O estatuto de uma freguesia em Lisboa precisa ser conferido no mês da compra.
No Porto, a contenção concentra-se em cinco freguesias do centro histórico. (Foto: Michael Gaylard, CC BY 4.0)
Porto: cinco freguesias em contenção
O Porto tem regulamento próprio (de dezembro de 2024) e uma lógica um pouco diferente: divide as 15 freguesias entre áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, estas últimas com um teto de novos registos por freguesia.
As cinco freguesias em contenção, todas no centro histórico, e o peso do AL em cada uma:
| Freguesia | Rácio de AL |
|---|---|
| Vitória | ~60% |
| São Nicolau | ~47% |
| Sé | ~39% |
| Santo Ildefonso | ~35% |
| Miragaia | ~21% |
Nessas cinco zonas não se abrem novos AL, com uma exceção importante: a modalidade de quartos (até três) na casa do próprio proprietário continua sempre permitida. As outras dez freguesias operam por teto de crescimento, com registos novos até um limite. Assim como em Lisboa, o Porto está a fiscalizar e cancelou mais de mil registos por incumprimento em 2026.
Comprar um AL em zona de contenção: cuidado
⚠️ O fator que decide em Lisboa. No centro de Lisboa, novas licenças de AL estão barradas nas zonas de contenção, e comprar um apartamento que já é AL nessas zonas pode ser uma alternativa já que a Licença de AL pode ser transferida do antigo proprietário para o novo proprietário. Confira a freguesia antes de escolher o modelo.
Por isso, “compre este apartamento que já tem licença de AL” é uma frase que, no centro de Lisboa, pode ser uma alternativa: o registo não caduca na compra. A verificação da zona e do estatuto do imóvel tem de vir antes da proposta.
Onde ainda dá para abrir
O mapa da contenção deixa muita coisa de fora, e é aí que estão as oportunidades:
- Freguesias de Lisboa fora dos limites de contenção, desde que o imóvel não tenha tido arrendamento habitacional nos últimos cinco anos.
- As dez freguesias de crescimento sustentável do Porto, com registos novos até o teto de cada uma.
- A modalidade de quartos na residência do proprietário, permitida mesmo em várias zonas restritas.
- Outras praças com procura turística e regras mais folgadas, avaliadas caso a caso.
O Conexão Europa Imóveis cruza o imóvel com o mapa de contenção atualizado de cada município antes da compra, para o investidor entrar por uma zona onde o AL é viável. Veja também como abrir um Alojamento Local em Portugal e quanto rende um Airbnb em Lisboa.
Perguntas frequentes
Quais zonas de Lisboa estão proibidas para novo Airbnb?
As freguesias em contenção absoluta (Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António) não emitem novos registos; as de contenção relativa (São Vicente, Arroios e Estrela) só permitem casos excecionais. Dezenas de bairros também entram na restrição. O mapa é recalculado mensalmente pelo rácio de AL de cada zona.
Quais freguesias do Porto estão em contenção?
Cinco freguesias do centro histórico: Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia. Nelas não se abrem novos AL, exceto a modalidade de quartos na casa do proprietário. As outras dez freguesias são de crescimento sustentável, com novos registos até um teto por freguesia.
Como sei se um imóvel está em zona de contenção?
O estatuto é definido pelo rácio de AL da freguesia e do bairro, atualizado mensalmente pelos municípios. O Porto disponibiliza um mapa oficial interativo; Lisboa publica os níveis por freguesia no regulamento municipal. Por variar mês a mês, deve ser conferido na data da compra, não por uma lista antiga.
Posso comprar um AL em zona de contenção e manter a licença?
Em Lisboa, sim: No centro de Lisboa, novas licenças de AL estão barradas nas zonas de contenção, e comprar um apartamento que já é AL nessas zonas pode ser uma alternativa já que a Licença de AL pode ser transferida do antigo proprietário para o novo proprietário. Confira a freguesia antes de escolher o modelo. No Porto, depende das condições do regulamento para aquela zona, e deve ser verificado imóvel a imóvel.
Ainda dá para abrir AL fora das zonas de contenção?
Sim. Fora dos limites de contenção, o novo registo continua possível. Em Lisboa há a ressalva de o imóvel não ter tido arrendamento habitacional nos últimos cinco anos; no Porto, as freguesias de crescimento sustentável aceitam registos até um teto. A modalidade de quartos na casa do dono é permitida em mais zonas.
Quer investir em AL na zona certa?
Em Lisboa e no Porto, a diferença entre um bom investimento em Alojamento Local e um prejuízo é o mapa de contenção, que muda todo mês. Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal: cruza cada imóvel com o estatuto de AL atualizado antes da proposta, cuida do NIF, da conta e da documentação, e opera a gestão do arrendamento, inclusive à distância.
Conteúdo informativo, atualizado em julho de 2026. Os regulamentos municipais de Alojamento Local de Lisboa e do Porto e o rácio de cada freguesia devem ser confirmados na data da operação.
