A escritura é o ato em que a propriedade do imóvel passa para o comprador, feito perante notário ou advogado, e costuma durar menos de uma hora. Nela se pagam o IMT e o Imposto de Selo, assina-se o documento, entregam-se as chaves e, logo a seguir, o imóvel é registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial. O trabalho todo acontece antes: no dia marcado, ou os documentos estão completos ou o ato não se realiza.
Atualizado em setembro de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- O que a escritura faz, e por que o registo importa tanto
- Onde se faz e quem conduz
- Os documentos que precisam estar prontos
- A declaração do condomínio, que trava vendas
- O que acontece no dia
- Quanto custa o ato
- Fazer a escritura morando no Brasil
- Perguntas frequentes
O que a escritura faz, e por que o registo importa tanto
A escritura de compra e venda é o contrato definitivo. Enquanto o CPCV era uma promessa, a escritura transfere de facto a propriedade: a partir dela o imóvel é seu, com todos os direitos e todos os encargos.
Só que ser dono perante o vendedor não basta. O que torna a sua propriedade oponível a terceiros, incluindo credores do vendedor e eventuais compradores posteriores, é o registo na Conservatória do Registo Predial. Em Portugal vale o princípio de que quem regista primeiro tem prioridade.
Na prática moderna, esse risco é pequeno, porque o registo é pedido no mesmo dia, no próprio balcão onde se faz a escritura. Mas continua a ser a razão pela qual ninguém deve sair da escritura sem confirmar que o registo foi submetido e guardar o comprovativo.
Onde se faz e quem conduz
A escritura pode ser feita perante notário ou advogado. As duas vias produzem o mesmo efeito jurídico, e quem escolhe normalmente é o comprador, já que é ele quem paga os custos do ato.
Se a compra for financiada, o banco entra no mesmo ato: no momento em que você assina a compra, assina também o contrato de mútuo com hipoteca, e o banco transfere o valor financiado diretamente ao vendedor. Por isso o agendamento da escritura depende do calendário do banco, não só do seu e do vendedor.
Se o vendedor ainda tiver crédito sobre o imóvel, o banco dele precisa emitir o distrate e cancelar a hipoteca. É uma das causas mais frequentes de escritura adiada, e quem pergunta por isso com antecedência evita perder a data.
Os documentos que precisam estar prontos
Esta é a lista que decide se o ato acontece. Praticamente todos são responsabilidade do vendedor, mas quem perde a viagem e o dinheiro do câmbio se faltar algum é você.
| Documento | O que prova | Quem obtém |
|---|---|---|
| Certidão permanente do registo predial | Quem é o dono e que ónus existem sobre o imóvel (hipotecas, penhoras, usufrutos) | Vendedor |
| Caderneta predial urbana | A descrição fiscal e o Valor Patrimonial Tributário, base de cálculo do IMT | Vendedor |
| Licença de utilização | Que o imóvel pode ser usado para habitação | Vendedor |
| Certificado energético | A classe energética; é obrigatório desde 2013 | Vendedor |
| Ficha técnica da habitação | As características construtivas; exigida em imóveis licenciados depois de março de 2004 | Vendedor |
| Declaração de dívidas ao condomínio | Que não há quotas em atraso na fração | Administrador do condomínio |
| Comprovativos de IMT e Imposto de Selo | Que os impostos da compra estão pagos | Comprador |
| Identificação e NIF de ambas as partes | Quem são comprador e vendedor | Cada parte |
Faltando um destes, o notário não avança. Não é rigor burocrático: cada documento fecha um risco concreto, e a certidão permanente é o mais importante deles, porque é onde aparecem penhoras e hipotecas que o vendedor pode ter esquecido de mencionar.
A declaração do condomínio, que trava vendas
Desde a Lei n.º 8/2022, a venda de uma fração autónoma exige uma declaração do administrador do condomínio com os encargos em vigor e as dívidas existentes. É documento instrutório obrigatório da escritura, e o administrador tem 10 dias para emiti-la depois de pedida.
A regra tem uma saída que merece cuidado: o comprador pode dispensar a declaração. Se o fizer, assume as dívidas do vendedor ao condomínio.
⚠️ Nunca dispense essa declaração para acelerar a escritura. Em edifícios com obras aprovadas ou quotas atrasadas, a conta que você herda pode chegar a milhares de euros, e ela vem colada à fração, não à pessoa que a acumulou. Se o vendedor tem pressa e o administrador demora, a solução é adiar o ato, não abrir mão do documento.
Esse é também o motivo pelo qual pedir a declaração cedo, logo depois do CPCV, evita o aperto: são 10 dias que correm em paralelo com o resto, se alguém se lembrar de começar.
O que acontece no dia
O ato é mais simples do que a preparação sugere:
- Conferência de documentos e identidades. O notário verifica tudo o que está na lista acima.
- Leitura da escritura em voz alta, com a descrição do imóvel, o preço e as condições. É o momento de corrigir qualquer dado errado, porque depois exige retificação.
- Pagamento do preço, normalmente por cheque visado ou transferência já confirmada. Se há crédito, o banco liberta o valor financiado neste momento.
- Assinaturas de comprador, vendedor e, havendo financiamento, do representante do banco.
- Pedido de registo na Conservatória, feito ali mesmo.
- Entrega das chaves.
Confirme com o vendedor, antes do dia, o estado em que o imóvel será entregue e o que fica lá dentro. Móveis e eletrodomésticos que você achava incluídos e não constam do contrato são a discussão mais banal e mais evitável dessa etapa.
Quanto custa o ato
Os custos da escritura são pagos pelo comprador.
| Item | Valor em 2026 |
|---|---|
| IMT | Taxa fixa de 7,5% sendo o comprador não-residente fiscal em Portugal |
| Imposto de Selo | 0,8% sobre o valor declarado |
| Escritura e registo | €600 a €1.500, conforme a via e o número de atos |
| Imposto de Selo do crédito | 0,60% sobre o capital emprestado, em prazos de 5 anos ou mais |
Num imóvel de €300.000 comprado por quem não mora em Portugal, os impostos e taxas da compra somam cerca de €25.900, ou 8,6% acima do preço. A composição de cada linha está em impostos para comprar imóvel em Portugal.
Fazer a escritura morando no Brasil
Não é preciso viajar. A escritura pode ser outorgada por procuração, e é assim que a maior parte dos nossos clientes compra.
O que a procuração precisa ter:
- Poderes especiais e expressos para outorgar a escritura de compra e venda de um imóvel determinado, e também para contrair o empréstimo e constituir a hipoteca, se a compra for financiada. Uma procuração genérica não serve.
- Forma válida em Portugal: feita no consulado português no Brasil, ou lavrada em cartório brasileiro com apostila de Haia e traduzida para português de Portugal.
- Prazo de validade compatível com a data provável do ato, com folga para adiamentos.
O procurador é normalmente um advogado indicado pelo Conexão Europa Imóveis. O consulado também emite a procuração, mas o agendamento costuma ser demorado, e quem já tem data de escritura raramente consegue esperar.
Antes disso tudo, é preciso ter o NIF e, se a compra for financiada, o crédito resolvido. O Conexão Europa Imóveis ajuda a indicar a melhor empresa de intermediação de crédito bancário, e só depois da pré-aprovação é que se orienta a abertura da conta bancária em Portugal, para que ela nasça no banco que vai financiar. A sequência de cada documento está em como tirar o NIF em Portugal e em abrir conta bancária em Portugal morando no Brasil.
Perguntas frequentes
Como funciona a escritura de um imóvel em Portugal?
É o ato em que a propriedade passa para o comprador, celebrado perante notário ou advogado. Nele se conferem os documentos, se lê o contrato, se paga o preço, se assina e se pede o registo na Conservatória do Registo Predial. Dura menos de uma hora e os custos são do comprador. O IMT e o Imposto de Selo são pagos na hora da escritura, e sem os comprovativos o ato não se realiza.
Quais documentos são precisos para a escritura?
Certidão permanente do registo predial, caderneta predial urbana, licença de utilização, certificado energético, ficha técnica da habitação em imóveis licenciados depois de março de 2004, declaração de dívidas ao condomínio nas frações autónomas, comprovativos de IMT e Imposto de Selo, e identificação com NIF das duas partes.
A escritura transfere a propriedade ou é o registo?
A escritura transfere a propriedade entre comprador e vendedor. O registo na Conservatória é o que torna essa propriedade oponível a terceiros, e em Portugal quem regista primeiro tem prioridade. Na prática o registo é pedido no mesmo balcão, logo após a assinatura.
A declaração de dívidas ao condomínio é obrigatória?
Sim, desde a Lei n.º 8/2022, na venda de frações autónomas. O administrador tem 10 dias para emiti-la depois do pedido. O comprador pode dispensá-la, mas ao fazê-lo assume as dívidas do vendedor ao condomínio, o que raramente compensa.
Posso fazer a escritura sem ir a Portugal?
Pode, por procuração com poderes especiais e expressos para outorgar a escritura daquele imóvel, e também para contrair o empréstimo e constituir hipoteca se houver financiamento. A procuração é feita no consulado português ou em cartório brasileiro com apostila de Haia e tradução para português de Portugal.
Quanto custa a escritura?
O ato em si, somando emolumentos, registo e honorários, fica entre €600 e €1.500 na maioria das compras. A esse valor somam-se os impostos: IMT à taxa fixa de 7,5% para o comprador não-residente e Imposto de Selo de 0,8%. Num imóvel de €300.000, o total de impostos e taxas fica perto de €25.900.
O que pode adiar uma escritura marcada?
Falta de qualquer documento da lista, atraso do banco do vendedor em emitir o distrate e cancelar a hipoteca, demora do administrador do condomínio na declaração de dívidas, ou o crédito do comprador ainda não formalizado. Quase sempre é um documento que ninguém pediu a tempo.
No dia da escritura já não há o que resolver
Uma escritura corre bem quando o trabalho foi feito nas semanas anteriores. Em quase todos os adiamentos que vemos, a causa é um documento que ninguém pediu no momento certo.
Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal. Pela assessoria de compra, seja para investir ou para viver, o Conexão Europa Imóveis indica todos os passos do projeto imobiliário: reúne e confere a documentação do imóvel antes da data, acompanha o apoio jurídico, o CPCV e a escritura, articula o calendário do banco e do vendedor e conduz o ato à distância quando preciso, com transparência sobre cada euro da operação, até a entrega das chaves.
Conteúdo informativo, atualizado em setembro de 2026. Requisitos documentais e custos devem ser confirmados na data da operação, com o notário ou advogado que conduz o ato.
