Quem compra uma casa em Portugal sem ser residente fiscal por lá paga, em 2026, três coisas no dia da escritura: IMT à taxa fixa de 7,5%, Imposto de Selo de 0,8% e o registo, que custa entre €225 e €700. Num imóvel de €300.000 isso dá €25.900, ou 8,6% acima do preço anunciado. Esse percentual é quase constante em qualquer faixa de preço, porque a taxa de IMT do não-residente não tem escalões. E parte dele pode voltar para o seu bolso, se você cumprir uma de duas condições que quase ninguém conhece.
Atualizado em setembro de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- Os três impostos da compra, num quadro
- IMT: por que o não-residente paga 7,5%
- Como reaver a diferença do IMT
- Imposto de Selo: dois impostos com o mesmo nome
- Escritura e registo: taxa não é honorário
- Quanto pesa cada imposto por faixa de preço
- Os impostos que só começam depois da escritura
- Perguntas frequentes
Os três impostos da compra, num quadro
A confusão mais comum de quem compra do Brasil é achar que existe um “imposto de compra” único. Existem três cobranças distintas, com bases de cálculo e destinatários diferentes, e todas caem no mesmo dia.
| Cobrança | Quanto é em 2026 | Quem recebe |
|---|---|---|
| IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) | Taxa fixa de 7,5% para quem não é residente fiscal em Portugal. Sendo residente, escalões progressivos com isenção até €106.346 na habitação própria permanente. | O município onde fica o imóvel |
| Imposto de Selo | 0,8% sobre o valor declarado na escritura. Sem isenções. | O Estado |
| Registo predial | €225 a €375 num ato simples; €700 quando há compra e hipoteca no mesmo processo. | A conservatória ou o balcão Casa Pronta |
Somando emolumentos e honorários do ato, a linha de “escritura e registo” costuma fechar entre €600 e €1.500 na maior parte das compras. O IMT e o Imposto de Selo são pagos na hora da escritura: o notário exige os comprovativos no balcão, e sem eles o ato não acontece.
A comissão da imobiliária não entra nesta conta. Em Portugal ela é paga pelo vendedor, costuma ficar em torno de 5% e já está embutida no preço anunciado.
IMT: por que o não-residente paga 7,5%
O IMT é o imposto que incide sobre a transmissão do imóvel. Até maio de 2026 ele funcionava para todo mundo do mesmo jeito: uma tabela progressiva por escalões de valor, com isenções para quem comprava para morar.
Isso mudou. Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de prédio urbano habitacional por quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7,5%, sem aplicação de qualquer isenção ou redução. A regra está no novo n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT, introduzido pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Três detalhes importam para quem lê isto do Brasil:
- O critério é residência fiscal, não nacionalidade. Um português que mora no Brasil e compra em Lisboa cai na taxa fixa. Um brasileiro com residência fiscal em Portugal não cai.
- Vale só para habitação. Terrenos, lojas, escritórios e prédios rústicos continuam nas taxas normais.
- Não há escalão a atravessar. Os 7,5% incidem sobre todo o valor desde o primeiro euro, e o IMT deixa de ser proporcionalmente mais pesado nos imóveis caros.
⚠️ As isenções que você vê por aí provavelmente não são para você. A isenção de habitação própria e permanente (até €106.346) e o IMT Jovem (isento até €330.539, parcial até €660.982) continuam em vigor em 2026, mas exigem residência fiscal em Portugal. Quem compra para investir, morando no Brasil, não acede a nenhuma das duas. Qualquer simulador que lhe devolva “IMT: €0” está calculando o cenário de outra pessoa.
O IMT incide sobre o maior valor entre o preço declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Na prática, o preço de mercado quase sempre supera o VPT, e é sobre ele que a conta é feita. Vale conferir a caderneta predial antes da proposta: um VPT desatualizado para cima, coisa rara mas possível, muda o imposto.
Como reaver a diferença do IMT
Esta é a parte que raramente aparece nos guias, e é a que mais dinheiro representa. O mesmo decreto que criou a taxa fixa criou duas vias para receber de volta a diferença entre os 7,5% e o que você teria pago pela tabela normal.
Via 1 — você se torna residente fiscal em Portugal. Se a mudança acontecer dentro de dois anos contados da aquisição, a diferença é restituída.
Via 2 — você coloca o imóvel em arrendamento de renda moderada. O contrato precisa ser de arrendamento habitacional, com renda até €2.300 por mês, celebrado em até seis meses após a compra e mantido por pelo menos 36 meses dentro dos primeiros cinco anos.
Em ambos os casos o pedido é feito por requerimento à Autoridade Tributária, no prazo de seis meses a contar do facto que dá o direito. Perdido o prazo, perde-se a devolução.
A segunda via merece atenção de quem compra para render. Num T1 ou T2 de Lisboa, uma renda abaixo de €2.300 é o cenário normal, não a exceção. Ou seja: o investidor que já planejava arrendar por longa duração pode estar a poucos passos de recuperar mais de €10.000 num imóvel de €300.000, desde que o contrato seja assinado dentro da janela e o requerimento entre no prazo.
A conta desse arrendamento, com as taxas de IRS de 25%, 10% e a isenção do novo regime acessível, está detalhada em IRS sobre rendas em Portugal.
Não trate isso como garantia. A norma é recente, a aplicação prática ainda está a assentar, e o enquadramento do seu caso deve ser confirmado com o advogado ou o contabilista antes da escritura, não depois. O que não dá é ignorar a possibilidade e deixar o valor na mesa por desconhecimento.
Imposto de Selo: dois impostos com o mesmo nome
O Imposto de Selo da aquisição é o mais simples de todos: 0,8% sobre o valor declarado na escritura, sem escalões e sem isenção. Num imóvel de €300.000 são €2.400. Ele incide sempre, seja você residente ou não, compre para morar ou para arrendar.
Quem financia paga um segundo Imposto de Selo, e é aqui que muita gente se perde na conta. Ele incide sobre o capital emprestado, não sobre o preço do imóvel, e a taxa depende do prazo:
| Prazo do crédito | Taxa sobre o capital |
|---|---|
| Menos de 1 ano | 0,04% por mês |
| De 1 a 5 anos | 0,50% |
| 5 anos ou mais | 0,60% |
Como o crédito habitação quase sempre passa dos cinco anos, na prática vale a linha de 0,60%. Num financiamento de €210.000, que é o que um banco costuma emprestar a um não-residente num imóvel de €300.000, são €1.260 somados aos custos do crédito.
Esse valor não entra nos 8,6% de custos de transação: ele pertence ao financiamento, e aparece na FINE junto com a avaliação do imóvel e a comissão de dossiê. A mecânica completa do crédito para quem mora no Brasil está em financiamento de imóvel em Portugal para brasileiro.
Escritura e registo: taxa não é honorário
A escritura é o ato que formaliza a compra, feito perante notário ou advogado. Logo depois, o imóvel tem de ser registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial, e é o registo que torna a propriedade oponível a terceiros. Comprar sem registar é ter um papel, não um imóvel.
O que se paga aqui divide-se em duas naturezas diferentes:
- Taxas e emolumentos, que são tabelados. Pelo balcão Casa Pronta, €375 cobrem um ato de registo; quando há compra e hipoteca no mesmo processo, sobe para €700; cada imóvel adicional soma €50. Fora do Casa Pronta, o registo predial fica na faixa de €225 a €375.
- Honorários de quem conduz o ato, que variam com o profissional e a complexidade do negócio.
Peça sempre orçamento por escrito com o escopo discriminado antes de contratar. É a única forma de comparar propostas, e evita a surpresa de descobrir na véspera que a certidão de não dívida ou a tradução de um documento ficaram de fora.
Somando as duas naturezas, €600 a €1.500 cobre a maioria das compras residenciais.
Quanto pesa cada imposto por faixa de preço
O gráfico mostra o efeito prático da taxa fixa, e ele não é linear como se poderia esperar. Repare no que acontece nas pontas.
| Preço do imóvel | IMT do residente (investimento) | IMT do não-residente | Diferença |
|---|---|---|---|
| €200.000 | €4.606 | €15.000 | +€10.394 |
| €300.000 | €11.606 | €22.500 | +€10.894 |
| €350.000 | €15.300 | €26.250 | +€10.950 |
| €500.000 | €27.300 | €37.500 | +€10.200 |
A taxa fixa pesa mais, em termos relativos, na faixa média do mercado. Num imóvel de €200.000 o IMT do não-residente é mais do que o triplo do que um residente pagaria. Num de €500.000 a diferença encolhe, porque o escalão mais alto da tabela progressiva também é de 7,5% e as duas contas convergem.
A leitura útil para quem planeja o caixa é esta: os custos de transação ficam entre 8,4% e 9,0% do preço, praticamente independentes do valor do imóvel. Num apartamento de €300.000 são cerca de €25.900; num de €600.000, cerca de €50.800. Sabendo o preço, você sabe quase de imediato quanto precisa ter em caixa além dele.
A composição completa do orçamento de compra, com o câmbio e as despesas que vêm depois das chaves, está em quanto custa comprar um imóvel em Portugal em 2026.
Os impostos que só começam depois da escritura
Pagar o IMT e o Selo encerra a compra, não a relação com a Autoridade Tributária. A partir da escritura, o imóvel gera cobranças recorrentes:
| Imposto | Como funciona em 2026 |
|---|---|
| IMI | 0,3% a 0,45% do VPT ao ano, com a taxa definida por cada município. Num VPT de €200.000, algo entre €600 e €900 por ano. |
| IRS sobre as rendas | Se arrendar, a taxa de referência é 25% sobre o rendimento líquido, com redução a 10% em contratos de renda moderada. |
| Mais-valias | Na venda futura, sobre o ganho apurado entre a compra e a alienação. |
Ao comprar, você cria um vínculo fiscal em Portugal. Sendo não-residente de fora da União Europeia, o que é o caso do brasileiro, indicamos um representante fiscal ou contabilista junto ao seu NIF. É ele quem recebe as notificações da Autoridade Tributária e acompanha o pagamento do IMI anual. Como tirar o número está em como tirar o NIF em Portugal.
Perguntas frequentes
Quanto pago de imposto para comprar uma casa em Portugal?
Sendo não-residente fiscal em Portugal, cerca de 8,4% a 9,0% do preço em 2026: IMT à taxa fixa de 7,5%, Imposto de Selo de 0,8% e o registo, que fica entre €225 e €700. Num imóvel de €300.000 isso dá aproximadamente €25.900. Sendo residente fiscal, a conta é bem menor, porque se aplicam os escalões progressivos e as isenções de habitação própria permanente.
Por que o não-residente paga uma taxa de IMT mais alta?
Desde 25 de maio de 2026, o n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT, introduzido pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, aplica uma taxa fixa de 7,5% à compra de habitação por quem não tem residência fiscal em Portugal, sem isenções nem reduções. O critério é a residência fiscal, não a nacionalidade, e vale apenas para imóveis habitacionais.
Dá para recuperar a diferença do IMT depois?
Sim, por duas vias. Tornando-se residente fiscal em Portugal em até dois anos após a compra, ou afetando o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada, até €2.300 por mês, com contrato celebrado em até seis meses e mantido por pelo menos 36 meses dentro dos primeiros cinco anos. Nos dois casos é preciso requerer à Autoridade Tributária no prazo de seis meses.
Um brasileiro pode usar o IMT Jovem?
Só se for residente fiscal em Portugal, tiver até 35 anos e a compra for da primeira habitação própria e permanente. A nacionalidade não impede, mas a isenção exige que o imóvel seja a sua morada e que você tenha vínculo fiscal português. Quem compra para investir morando no Brasil paga a taxa fixa de 7,5%.
Quando se paga o IMT e o Imposto de Selo?
Na hora da escritura. O notário ou o advogado exige os comprovativos de pagamento no momento do ato, e sem eles a escritura não se realiza. O valor é apurado sobre o maior entre o preço declarado e o Valor Patrimonial Tributário do imóvel.
Quem paga a comissão da imobiliária?
O vendedor. A comissão de mediação, em torno de 5%, já está embutida no preço anunciado e é quitada pelo lado vendedor na escritura. O comprador não arca com essa despesa, o que muda bastante a conta em relação ao que o brasileiro está habituado.
Financiar aumenta os impostos da compra?
Não aumenta o IMT nem o Selo da aquisição, que continuam a incidir sobre o valor do imóvel. Mas acrescenta um Imposto de Selo próprio do crédito, de 0,60% sobre o capital emprestado em prazos de cinco anos ou mais, e faz o registo subir para €700 no Casa Pronta, por haver dois atos em vez de um.
O imposto entra na conta antes da proposta, não depois
Quem descobre a taxa de 7,5% na véspera da escritura descobre também que faltam €10.000 no caixa. Quem a conhece antes negocia o preço com o número certo na mão.
Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal. Pela assessoria de compra, seja para investir ou para viver, o Conexão Europa Imóveis indica todos os passos do projeto imobiliário: calcula o IMT antes da proposta, verifica a caderneta predial e o VPT, acompanha a documentação, o CPCV, o apoio jurídico e a escritura, e faz a entrega das chaves, inclusive à distância. Quando a compra é financiada, indica também a melhor empresa de intermediação de crédito bancário, e a abertura da conta bancária em Portugal só é orientada depois da pré-aprovação, para que a conta nasça no banco que vai efetivamente financiar.
Conteúdo informativo, atualizado em setembro de 2026. Números fiscais e de mercado devem ser confirmados na data da operação. O enquadramento do IMT do não-residente e as condições de restituição devem ser validados com advogado ou contabilista antes da escritura.
