Não há hoje nenhum dado que aponte para uma queda dos preços das casas em Portugal: no 1.º trimestre de 2026 o Índice de Preços da Habitação subiu 17,8% em termos homólogos, segundo o INE, mesmo com o número de transações a cair 8,7% no mesmo período. O que desacelerou foi o ritmo da subida, que veio dos 18,9% do trimestre anterior, e não o preço. Quem adia a compra à espera do outono ou do início do ano costuma pagar mais caro pelo mesmo imóvel, e desde maio de 2026 há uma razão fiscal a mais para isso.
Atualizado em setembro de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- O que os dados do INE mostram
- Por que os preços sobem com menos vendas
- O que muda de facto no último trimestre
- Quanto custa esperar doze meses
- A mudança de 2026 para quem compra de fora
- Como usar o fim do ano a seu favor
- Perguntas frequentes
O que os dados do INE mostram
Antes de qualquer leitura de mercado, os números oficiais, com data e fonte.
| Indicador | Valor | Período e fonte |
|---|---|---|
| Índice de Preços da Habitação | +17,8% homólogo | 1.º trimestre de 2026 (INE) |
| Trimestre anterior | +18,9% homólogo | 4.º trimestre de 2025 (INE) |
| Ano de 2025 fechado | +17,6% | INE, divulgado em 23/03/2026 |
| Habitações transacionadas | 37.745, menos 8,7% | 1.º trimestre de 2026 (INE) |
| Oferta de casas para venda | menos 6% homólogo | 2.º trimestre de 2026 |
| Renda mediana de novos contratos | €9,46/m², mais 9,1% | 1.º trimestre de 2026 (INE) |
| Renda mediana no município de Lisboa | €17,42/m², mais 8,2% | 1.º trimestre de 2026 (INE) |
Números datados. O INE divulga o Índice de Preços da Habitação com cerca de três meses de desfasamento. Os dados acima são os mais recentes publicados até setembro de 2026 e devem ser revalidados no portal do INE antes de qualquer decisão.
A desaceleração de 18,9% para 17,8% foi a primeira em quase dois anos e mereceu manchete em Portugal. Vale ler com cuidado o que ela significa: uma casa que custava €300.000 há um ano custa hoje cerca de €353.000. A subida abrandou; o preço não desceu um cêntimo.
Por que os preços sobem com menos vendas
A combinação parece contraditória: se estão a comprar-se menos casas, por que sobem os preços? A resposta está do lado da oferta, e é o traço estrutural do mercado português.
O número de transações caiu 8,7% no primeiro trimestre, mas o número de casas disponíveis para venda caiu 6% no trimestre seguinte. Quando a oferta encolhe ao mesmo ritmo da procura, o preço não cede. A construção nova em Portugal continua muito abaixo do que seria necessário para repor o parque habitacional, e o pacote de habitação de 2026, com IVA reduzido de 6% nas empreitadas, foi desenhado precisamente para atacar esse gargalo. São medidas cujo efeito aparece em anos, não em trimestres.
Há ainda um segundo motor. A renda mediana dos novos contratos subiu 9,1% no primeiro trimestre de 2026, e em Lisboa está em €17,42 por metro quadrado. Arrendar caro empurra quem pode comprar para a compra, e sustenta o preço pelo lado do investidor, que compara a renda com o custo do dinheiro.
Lisboa mantém-se como a praça de maior procura para compra e arrendamento, seguida de Cascais e da linha costeira. A escassez de oferta é o que sustenta o preço mesmo com menos negócios fechados.
O que muda de facto no último trimestre
A crença de que o fim do verão traz preços melhores tem um fundo real e um exagero. O fundo real é de ritmo, não de valor.
O que muda mesmo:
- Menos concorrência nas visitas. O pico de procura estrangeira concentra-se entre maio e setembro. Fora dele, um imóvel interessante costuma ter menos propostas simultâneas, e há mais espaço para negociar prazos e condições.
- Anúncios envelhecidos ficam negociáveis. Imóveis que entraram no mercado na primavera e não venderam até novembro tendem a aceitar contrapropostas que recusariam em junho.
- Tempo para preparar a operação. Emitir o NIF, abrir conta, organizar a pré-aprovação de crédito e planear o câmbio leva semanas. O último trimestre é bom para deixar tudo pronto para o primeiro trimestre seguinte.
O que não muda:
- O preço de referência da zona. A mediana por metro quadrado do concelho não cai porque chegou o outono.
- A pressão sobre os imóveis bons. Um T2 bem localizado, reabilitado e com boa classe energética continua a sair rápido em qualquer estação.
Quanto custa esperar doze meses
A pergunta “vale a pena esperar?” só ganha sentido quando se coloca um preço na espera. Tome um imóvel de €300.000 hoje e três cenários de mercado para os próximos doze meses. Os números servem para dimensionar a decisão, não são previsão.
| Cenário para 12 meses | Preço do mesmo imóvel | Diferença |
|---|---|---|
| Preços param completamente | €300.000 | €0 |
| Subida desacelera para metade do ritmo atual, cerca de 9% | €327.000 | +€27.000 |
| Ritmo atual se mantém, 17,8% | €353.400 | +€53.400 |
E o preço da casa não é a única linha que se mexe. Numa compra financiada, a entrada de 35% sobe na mesma proporção, o que no cenário do meio significa cerca de €9.450 a mais que você precisa ter em euro. O IMT e o Imposto do Selo, calculados sobre o valor da transação, sobem também. E o câmbio do real corre por fora, sem relação com o mercado imobiliário português. A mecânica de transferir o dinheiro na hora certa está em como transferir dinheiro do Brasil para Portugal.
Do outro lado da balança, a taxa de juro. A taxa média dos novos contratos de crédito habitação em Portugal foi de 2,910% em julho de 2026 e voltou a subir em junho e julho, depois de mais de dois anos de queda. Quem espera à conta de juros mais baixos está a apostar num movimento que, nos dados mais recentes, vai na direção oposta. O mecanismo completo está em taxa de juro do crédito habitação em Portugal em 2026.
A mudança de 2026 para quem compra de fora
Esta é a alteração que mais pesa para o brasileiro que compra de fora e que ainda não chegou à maioria dos guias em circulação.
⚠️ IMT de 7,5% para não residentes. Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de prédio urbano habitacional por quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7,5%, sem aplicação das isenções ou reduções previstas para residentes. A regra consta do artigo 17.º do Código do IMT, alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Num imóvel de €300.000, isso significa cerca de €22.500 de IMT, contra os cerca de €11.600 que um residente pagaria pela tabela progressiva.
A lei prevê duas saídas, ambas com prazo. A diferença pode ser devolvida a quem se torne residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, ou a quem afete o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada, até €2.300 por mês, dentro de seis meses após a compra, mantendo-o arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Em ambos os casos é preciso apresentar requerimento à Autoridade Tributária no prazo de seis meses a contar do facto que dá direito à devolução. Perder o prazo custa o valor inteiro.
Duas consequências práticas. A primeira: o desenho da operação, morar ou arrendar, e em que regime, passou a ser uma decisão a tomar antes da escritura, porque ela vale dezenas de milhares de euros. A segunda: quem estava a adiar a compra sem motivo forte perdeu a janela de IMT progressivo, e não a recupera esperando mais.
Nas operações que acompanha, o Conexão Europa Imóveis calcula o IMT antes da proposta e leva o enquadramento ao advogado indicado ainda na fase de negociação. Quando a compra é financiada, o Conexão Europa Imóveis ajuda a indicar a melhor empresa de intermediação de crédito bancário, e só depois da pré-aprovação é que se indica a abertura da conta bancária, para que ela seja aberta no banco que vai efetivamente financiar.
Fora de Lisboa e da linha de Cascais, a sazonalidade pesa mais na procura estrangeira. Ainda assim, os preços de referência por concelho não recuam por causa do calendário. Na foto, Cacela Velha, no Algarve.
Como usar o fim do ano a seu favor
Se a espera raramente compensa, o calendário ainda assim pode trabalhar para você. O que faz diferença nos próximos meses:
- Feche a papelada antes do imóvel. NIF emitido, representante fiscal indicado sendo você não-residente fora da União Europeia, e documentação traduzida para português de Portugal. Sem isso, uma boa oportunidade escapa enquanto você corre atrás de certidões. O passo a passo está em como tirar o NIF em Portugal.
- Obtenha a pré-aprovação do crédito. A avaliação do perfil leva cerca de uma semana depois de entregues os documentos, e é ela que define o seu teto real de compra.
- Calcule o IMT no cenário certo. Com a taxa de não-residente e com a hipótese de devolução, se o plano incluir arrendamento ou mudança para Portugal.
- Defina o modelo de rendimento antes de escolher o imóvel. Arrendamento de longa duração, renda moderada ou Alojamento Local mudam o regime fiscal, o tipo de imóvel e a zona que faz sentido. O comparativo está em comprar imóvel para alugar em Portugal.
- Planeje o câmbio como uma operação separada, com prazo e alvo definidos, e não como um detalhe do dia da escritura.
Vale ainda separar duas confusões que aparecem sempre nesta fase. Comprar imóvel em Portugal é um investimento, e não uma via de residência: a rota imobiliária do Golden Visa terminou em outubro de 2023. E o regime IFICI, o chamado NHR 2.0, aplica-se a rendimentos de atividades qualificadas, não a pensões e aposentadorias estrangeiras.
Perguntas frequentes
Os preços das casas em Portugal vão cair em 2026?
Nada nos dados oficiais aponta nessa direção. No 1.º trimestre de 2026, o Índice de Preços da Habitação do INE subiu 17,8% face ao mesmo período do ano anterior, depois de 18,9% no trimestre anterior e de 17,6% no fecho de 2025. O que aconteceu foi uma desaceleração do ritmo de subida, a primeira em quase dois anos, com os preços a continuarem a crescer bem acima da inflação.
Se estão a vender-se menos casas, por que os preços não descem?
Porque a oferta encolheu ao mesmo tempo. As transações caíram 8,7% no 1.º trimestre de 2026, mas o número de casas disponíveis para venda caiu 6% no trimestre seguinte. Com pouca construção nova e procura sustentada, sobretudo em Lisboa e na linha de Cascais, a escassez mantém o preço mesmo com menos negócios fechados.
Vale a pena esperar o outono ou o início do ano para comprar mais barato?
O que o fim do verão traz é menos concorrência nas visitas e mais margem para negociar condições em anúncios que já estão há meses no mercado. O preço de referência do concelho não desce por causa da estação. Num cenário em que a subida abrande para metade do ritmo atual, esperar doze meses custaria cerca de €27.000 num imóvel de €300.000.
Quanto paga hoje de IMT um brasileiro que compra sem morar em Portugal?
Desde 25 de maio de 2026, a compra de imóvel habitacional por quem não é residente fiscal em Portugal está sujeita a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem isenções nem reduções, por força do Decreto-Lei n.º 97/2026. Num imóvel de €300.000 são cerca de €22.500. A diferença pode ser devolvida a quem se torne residente fiscal em dois anos ou coloque o imóvel em arrendamento de renda moderada por 36 meses dentro dos primeiros cinco anos, mediante requerimento à Autoridade Tributária em até seis meses.
As taxas de juro vão baixar e compensar a espera?
Os dados recentes vão na direção contrária. A taxa média dos novos contratos de crédito habitação em Portugal foi de 2,910% em julho de 2026 e subiu em junho e julho, depois de mais de dois anos de descida. Esperar por juros menores é uma aposta, e a Euribor não é negociável. O que é negociável é o spread do banco, e isso depende de apresentar o seu caso bem preparado.
Onde a procura se concentra hoje em Portugal?
Lisboa continua a ser a praça preferida para comprar, arrendar e valorizar, seguida de Cascais e da linha costeira entre as duas. Nos bairros prime e consolidados, como Avenidas Novas, Santo António, Estrela, Alvalade, Campo de Ourique e Parque das Nações, o arrendamento de longa duração trabalha na faixa de 3% a 5% ao ano de rentabilidade bruta, com margem maior de valorização no médio prazo.
O melhor momento é aquele em que você está preparado
Num mercado com oferta escassa e preços em alta, quem tem o NIF, a pré-aprovação e o desenho fiscal prontos consegue decidir em dias, e é essa velocidade que ganha imóvel bom. Quem espera por uma queda acaba a comprar mais caro, e agora também com IMT mais alto. O Conexão Europa Imóveis acompanha o projeto do primeiro documento à escritura perante notário ou advogado, com apoio jurídico indicado e prestação de contas transparente em cada etapa. Para dimensionar a operação, veja quanto custa comprar um imóvel em Portugal e simule o retorno no simulador de rentabilidade.
Conteúdo informativo, atualizado em setembro de 2026. Índices do INE, taxas de juro e regras fiscais mudam por trimestre e por diploma: revalide os números nas fontes citadas na semana da decisão.
