Para comprar à vista, é preciso o preço do imóvel mais 6% a 12% de custos de transação; com financiamento, a entrada típica de um não-residente é 30% a 40% do valor, somada aos mesmos custos. Na prática, um imóvel de €200.000 exige cerca de €212.000 a €224.000 à vista. Financiado, a conta inicial cai para uma entrada de €60.000 a €80.000 mais os custos, e o restante o banco empresta. É essa diferença que torna o crédito uma alavanca de investimento.
Atualizado em junho de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- O capital mínimo à vista: preço + custos
- O capital com financiamento: entrada + custos
- Tabela de cenários por faixa de preço
- A reserva para imprevistos
- Quanto custa manter o imóvel depois
- O caso do investidor: um imóvel que se paga
- Perguntas frequentes
O capital mínimo à vista: preço + custos
À vista, o capital necessário é o preço do imóvel somado a 6% a 12% de custos de transação. Esses custos não são opcionais: aparecem em toda compra e surpreendem quem orçou apenas o valor anunciado. Veja o detalhamento de uma compra para 2026 (continente):
| Custo da compra | Quanto é em 2026 |
|---|---|
| IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) | Progressivo. Isento até €106.346 para habitação própria permanente. Para jovens ≤35 anos (IMT Jovem): isento até €330.539 e parcial até €660.982. |
| Imposto de Selo | 0,8% sobre o valor da escritura. |
| Escritura e registo | €600 a €1.500, conforme o valor e a forma (notário). |
A comissão de mediação sair do bolso do vendedor é uma diferença importante em relação ao Brasil: o comprador não paga corretagem. Para uma habitação própria de valor médio, o peso maior costuma vir do IMT, e é por isso que a faixa de 6% a 12% varia tanto conforme o preço e o perfil do comprador. Para o detalhamento completo, veja quanto custa comprar um imóvel em Portugal em 2026.
À vista, o capital necessário é o preço do imóvel somado a 6%–12% de custos. Confirme os escalões do IMT na semana da compra.
O capital com financiamento: entrada + custos
Com crédito habitação, o capital próprio cai para a entrada (30% a 40% do valor) mais os custos de transação, e o banco financia o restante. Em 2026, as condições típicas para um não-residente fora da Europa são:
- Entrada (LTV): o banco financia entre 50% e 70% do valor, o que significa entrada de 30% a 40% ou mais;
- Taxa de juro: aproximadamente 3% a 4,5% no início de 2026, com a Euribor a 12 meses em torno de 2,87% (junho/2026);
- Documentação: comprovação de renda, histórico bancário e capacidade de pagamento.
Os custos de transação (IMT, Selo, escritura) continuam saindo do bolso do comprador, mesmo no financiamento: o banco empresta sobre o preço do imóvel, não sobre os custos. Por isso a entrada e os custos se somam no desembolso inicial.
O ponto central: o crédito é uma alavanca de investimento, não um sinal de falta de dinheiro. Quem financia aplica menos capital próprio na entrada, mantém liquidez em euro para reformas ou imprevistos e pode ampliar o retorno sobre o capital efetivamente investido. Para o investidor de renda, é a diferença entre travar todo o caixa em um imóvel e distribuir o capital entre mais oportunidades.
Financiar reduz o capital próprio na entrada e mantém liquidez em euro: a lógica da alavanca de investimento.
Tabela de cenários por faixa de preço
Os números abaixo são estimativas para 2026, no continente, considerando custos de transação em torno de 10% do valor (IMT em escalão médio para imóvel sem isenção total, mais Selo, escritura) e financiamento com entrada de 35%. São referências de planejamento; o IMT exato depende do escalão e do perfil do comprador.
| Faixa de preço | À vista (preço + ~10% de custos) | Financiado (entrada de 35% + custos) |
|---|---|---|
| €150.000 | ~€165.000 | ~€52.500 de entrada + ~€15.000 de custos = ~€67.500 |
| €250.000 | ~€275.000 | ~€87.500 de entrada + ~€25.000 de custos = ~€112.500 |
| €400.000 | ~€440.000 | ~€140.000 de entrada + ~€40.000 de custos = ~€180.000 |
A leitura é direta: financiar reduz o capital inicial em torno de 55% a 60% frente à compra à vista. No imóvel de €250.000, são ~€275.000 à vista contra ~€112.500 financiado, uma diferença de capital que pode ficar aplicada em euro ou servir para uma segunda aquisição. Para entender se o momento favorece a compra, veja vale a pena comprar imóvel em Portugal em 2026.
A reserva para imprevistos
Além do preço e dos custos, planeje uma reserva. Dois itens costumam ser esquecidos no orçamento:
- Reserva do imóvel: um valor que retira a casa do mercado enquanto se prepara o contrato, geralmente €2.000 a €10.000. Entra na conta do sinal depois, mas precisa estar disponível de imediato.
- Sinal do CPCV: ao assinar o CPCV (contrato-promessa de compra e venda), que fixa todas as condições do negócio, paga-se um sinal de 10% a 30% do valor. Esse dinheiro adianta parte do preço, mas exige liquidez na data da assinatura.
Some a isso uma margem para mobília, eventuais obras e a variação do câmbio real-euro entre o planejamento e a transferência dos fundos. Uma reserva de 5% a 10% do valor do imóvel, acima do capital de compra, evita aperto na reta final.
Quanto custa manter o imóvel depois
Comprar é só a primeira conta. Para dimensionar o capital de forma realista, considere os custos recorrentes anuais:
| Custo recorrente | Quanto é em 2026 |
|---|---|
| IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) | 0,3% a 0,45% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) por ano, definido pelo município. |
| Condomínio | Variável conforme o prédio e os serviços (elevador, piscina, segurança). |
| Seguros | Seguro multirriscos do imóvel; se houver crédito, o banco exige seguro de vida associado. |
O caso do investidor: um imóvel que se paga
Para o investidor de renda, a pergunta muda: quanto capital próprio é preciso para um imóvel que se sustenta com o aluguel? Aqui o crédito trabalha a favor. A lógica é simples: se a renda do arrendamento cobre a prestação do financiamento, os custos recorrentes e ainda deixa margem, o capital próprio investido é só a entrada mais os custos, não o imóvel inteiro.
No cenário de €250.000 financiado, o investidor entra com cerca de €112.500 e o imóvel passa a gerar renda em euro desde o primeiro mês de arrendamento. A entrada se paga ao longo do tempo pela própria operação, e o capital que ficaria travado permanece líquido.
Duas ressalvas importantes para quem mira rentabilidade:
- Comprar imóvel não dá Golden Visa. A rota de residência por investimento imobiliário foi encerrada em outubro de 2023. A compra é um investimento.
- Alojamento Local (Airbnb) tem restrições por zona. Em Lisboa, novas licenças estão suspensas nas áreas centrais desde novembro de 2024. Se o plano é renda de curta duração, verifique a freguesia antes de comprar. Pode sempre comprar um apartamento que tenha a Licença de Alojamento Local e que possa ser transferida para o seu nome.
Para simular a entrada, a prestação e o retorno do seu cenário, use o simulador de rentabilidade. E se a ideia é investir do Brasil, é possível comprar à distância, por procuração.
Perguntas frequentes
Quanto dinheiro preciso ter para comprar um imóvel em Portugal?
À vista, o preço do imóvel mais 6% a 12% de custos de transação — para um imóvel de €200.000, cerca de €212.000 a €224.000. Com financiamento, a entrada típica de não-residente é 30% a 40% do valor, mais os custos: no mesmo imóvel, algo entre €60.000 e €80.000 de entrada somados aos custos.
Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel em Portugal sendo não-residente?
Bancos portugueses financiam entre 50% e 70% do valor para não-residentes fora da Europa, o que significa uma entrada de 30% a 40% ou mais. Em 2026 os juros ficam em torno de 3% a 4,5%, com a Euribor a 12 meses perto de 2,87% (junho/2026).
Os custos de transação entram no financiamento?
Não. O banco empresta sobre o preço do imóvel, não sobre os custos. IMT, Imposto de Selo (0,8%), escritura, registo saem do bolso do comprador e somam-se à entrada no desembolso inicial.
Quanto custa manter o imóvel depois da compra?
Anualmente, IMI de 0,3% a 0,45% do Valor Patrimonial Tributário, mais condomínio e seguros.
Compensa financiar em vez de comprar à vista?
Para o investidor, sim, na maioria dos casos: financiar reduz o capital próprio inicial em torno de 55% a 60%, mantém liquidez em euro e funciona como alavanca de investimento, ampliando o retorno sobre o capital aplicado. Tudo depende da taxa de juro contratada e da renda gerada pelo imóvel.
Comprar imóvel em Portugal dá direito a Golden Visa ou residência?
Não. A rota do Golden Visa por investimento imobiliário foi encerrada em outubro de 2023. Comprar imóvel é um investimento.
Pronto para dimensionar o seu capital?
Saber quanto dinheiro é preciso depende de cada cenário: preço, perfil do comprador, decisão entre à vista ou financiado e o objetivo de renda. Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal: faz a curadoria do imóvel, negocia, acompanha o crédito, a documentação, o CPCV e a escritura, e ainda cuida de forma transparente da gestão e do Alojamento Local, para que cada euro investido trabalhe com segurança jurídica e renda em euro.
Conteúdo informativo, atualizado em junho de 2026. Números fiscais e de mercado (IMT, Euribor, preços, escalões) devem ser confirmados na data da operação.
