Um brasileiro pode usar a garantia pública do Estado português para comprar casa em Portugal, desde que tenha entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal e compre a sua primeira habitação própria e permanente por até €450.000. A lei não exige nacionalidade portuguesa, exige residência fiscal no país. Quem compra de fora, morando no Brasil, e quem compra para investir e arrendar ficam de fora da medida. Em 2 de setembro de 2026, o Governo reforçou o programa em mais €100 milhões, e o prazo para assinar contratos termina em 31 de dezembro deste ano.
Atualizado em setembro de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- O que a garantia pública faz
- Os requisitos, um a um
- Um brasileiro pode usar?
- O reforço de setembro de 2026
- Os dez anos não obrigam a ficar com a casa
- O benefício que costuma vir junto: IMT Jovem
- Quem fica de fora e o que fazer nesse caso
- Perguntas frequentes
O que a garantia pública faz
A medida foi criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024 e regulamentada pela Portaria n.º 236-A/2024. O mecanismo é simples de descrever: o Estado entra como fiador de até 15% do valor da transação perante o banco.
Isso resolve o obstáculo mais concreto de quem quer comprar a primeira casa, que raramente é a prestação e quase sempre é a entrada. Um banco português financia tipicamente 80% ou 90% do valor de avaliação de um imóvel para um residente, e o comprador precisa de ter os 10% a 20% restantes em dinheiro, mais os impostos e custos da escritura. Com a fiança do Estado a cobrir a fatia que falta, o banco consegue chegar aos 100% do financiamento.
A garantia não é dinheiro que o Estado entrega, nem um subsídio à prestação. É uma responsabilidade que ele assume caso o crédito entre em incumprimento, e que vale por dez anos a contar da celebração do contrato.
Os requisitos, um a um
| Requisito | Condição em 2026 |
|---|---|
| Idade | Entre 18 e 35 anos, inclusive |
| Domicílio fiscal | Obrigatoriamente em Portugal |
| Finalidade | Primeira habitação própria e permanente |
| Património | Não ser proprietário de outro prédio urbano habitacional |
| Valor do imóvel | Até €450.000, considerando o menor entre preço e avaliação |
| Rendimentos | Até ao limite do 8.º escalão do IRS, €86.634 de rendimento coletável |
| Situação fiscal | Sem dívidas ao Fisco nem à Segurança Social |
| Garantia do Estado | Até 15% do valor da transação, por 10 anos |
| Prazo para contratar | Até 31 de dezembro de 2026 |
| Utilização | Uma única vez por pessoa |
Dois pontos merecem atenção porque derrubam candidaturas. O primeiro é o património: basta ser dono de uma fração de um apartamento, mesmo herdada e mesmo no Brasil em alguns enquadramentos, para o pedido cair. O segundo é a taxa de esforço, que continua sujeita às recomendações do Banco de Portugal: financiar 100% não significa que o banco vá aprovar 100%, porque a análise de risco dele não muda por causa da fiança.
Um brasileiro pode usar?
Esta é a pergunta que chega ao Conexão Europa Imóveis toda semana, e a resposta depende inteiramente de onde você mora, e não de qual passaporte tem.
Pode usar o brasileiro que já se mudou para Portugal, tem residência legal e domicílio fiscal no país, está dentro da faixa etária e vai comprar a casa onde vai morar. A legislação fala em domicílio fiscal em Portugal, sem qualquer exigência de nacionalidade portuguesa. Um brasileiro com autorização de residência e o NIF com morada em Portugal cumpre esse requisito como qualquer cidadão nacional.
Não pode usar o brasileiro que continua a viver no Brasil e compra em Portugal, seja para investir, seja para deixar a casa pronta para uma mudança futura. Falta o domicílio fiscal, e falta o requisito de habitação própria e permanente. Também fica de fora quem compra para arrendar, mesmo residindo em Portugal: alterar a finalidade do imóvel extingue a garantia.
A garantia pública é uma medida de acesso à primeira casa própria, pensada para quem vive no país. Para quem compra de fora, o caminho é outro.
⚠️ Para quem compra de fora, a mudança de 2026 foi na direção contrária. Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de imóvel habitacional por quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7,5% (artigo 17.º do Código do IMT, alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026), sem as reduções aplicáveis a residentes. A lei permite recuperar a diferença a quem se torne residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, ou a quem afete o imóvel a arrendamento de renda moderada por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, sempre mediante requerimento à Autoridade Tributária dentro de seis meses. Vale confirmar o enquadramento com o advogado antes de marcar a escritura.
O reforço de setembro de 2026
A notícia que trouxe o tema de volta às manchetes portuguesas é orçamental. Pelo Despacho n.º 10855/2026, publicado em Diário da República a 2 de setembro de 2026, o Governo reforçou o teto da garantia em mais €100 milhões, na sequência de pedidos de dois bancos: €40 milhões para o Novobanco e €60 milhões para o Banco Montepio.
Com esse reforço, o limite global do programa chega a €2.300 milhões, depois de aumentos sucessivos de €350 milhões em setembro de 2025 e €750 milhões em abril de 2026. Como a fiança cobre no máximo 15% de cada operação, os €100 milhões adicionais podem viabilizar cerca de €666 milhões de novo crédito à habitação.
A leitura prática do reforço é outra: a procura está a esgotar os plafonds dos bancos. Se você cumpre os requisitos e planeja comprar, o calendário conta. O prazo legal para assinar contratos com garantia termina em 31 de dezembro de 2026, e entre a proposta aceite e a escritura passam semanas de avaliação bancária e documentação.
Os dez anos não obrigam a ficar com a casa
Circula a ideia de que quem compra com garantia do Estado fica preso ao imóvel por uma década. Não é assim. Os dez anos são o prazo máximo de vigência da fiança pública, não um período mínimo de permanência.
Quem comprou com a garantia pode vender o imóvel antes disso. O que acontece na venda é que a garantia associada ao empréstimo se extingue junto com o crédito liquidado. E, como cada pessoa só pode usar o apoio uma vez, quem vendeu não volta a recorrer a ele numa compra futura. É uma decisão a pesar com calma por quem compra a primeira casa aos 28 anos e imagina trocar de cidade aos 32.
O benefício que costuma vir junto: IMT Jovem
A garantia pública trata do financiamento. Os impostos da compra têm um benefício próprio, que se aplica ao mesmo perfil e costuma ser somado a ela.
Jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente têm isenção de IMT e de Imposto do Selo até €330.539 de valor do imóvel em 2026, com tributação reduzida na faixa seguinte. Combinados, os dois benefícios cobrem as duas maiores barreiras da primeira compra: a entrada e os impostos da escritura.
Também aqui a residência fiscal em Portugal é condição. Quem compra como não-residente cai na taxa fixa de 7,5% descrita acima, exatamente o oposto.
Garantia pública e IMT Jovem atacam problemas diferentes da mesma compra: uma resolve a entrada, a outra os impostos da escritura. Ambos exigem residência fiscal em Portugal.
Quem fica de fora e o que fazer nesse caso
Se você mora no Brasil e vai comprar em Portugal, a garantia pública não é o seu caminho, e insistir nela só atrasa o processo. O percurso realista para o não-residente é outro: o banco português financia tipicamente entre 60% e 80% do valor, com uma faixa de trabalho mais comum entre 60% e 70%, o que exige entrada de 30% a 40% mais os custos da compra. Os detalhes estão em quanto de entrada é preciso para comprar em Portugal e em financiamento de imóvel em Portugal para brasileiro.
Quando a compra é financiada, o Conexão Europa Imóveis ajuda a indicar a melhor empresa de intermediação de crédito bancário para o seu perfil, que é quem apresenta o caso aos bancos e negocia as condições. Só depois da pré-aprovação do crédito é que se indica a abertura da conta bancária, para que ela aconteça no banco que vai efetivamente financiar. Pela assessoria de compra, para investimento ou para viver, o Conexão Europa Imóveis indica todos os passos do projeto imobiliário, da documentação ao apoio jurídico, do CPCV à escritura perante notário ou advogado, com prestação de contas transparente em cada etapa.
E vale separar duas confusões frequentes. Comprar imóvel em Portugal é um investimento, e não uma via de residência: a rota imobiliária do Golden Visa terminou em outubro de 2023. Se o seu objetivo é obter residência para depois comprar como residente, o caminho passa por um visto adequado ao seu caso, e não pela compra em si.
Perguntas frequentes
Um brasileiro pode usar a garantia pública do Estado para comprar casa em Portugal?
Sim, desde que tenha domicílio fiscal em Portugal, entre 18 e 35 anos, e compre a primeira habitação própria e permanente por até €450.000. A lei não exige nacionalidade portuguesa. Quem continua a residir no Brasil e compra em Portugal não é elegível, porque falta o requisito de domicílio fiscal e o de habitação própria e permanente.
Quanto o Estado garante e o que isso muda no financiamento?
O Estado presta fiança de até 15% do valor da transação, o que na prática permite ao banco financiar até 100% do imóvel, sem exigir a entrada habitual de 10% a 20%. Não é dinheiro entregue ao comprador nem subsídio à prestação: é uma responsabilidade que o Estado assume perante o banco em caso de incumprimento, com validade de dez anos.
Qual o valor máximo do imóvel para ter direito à garantia?
€450.000, considerando o menor valor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação do imóvel. Além disso, o rendimento coletável do comprador não pode ultrapassar o limite do 8.º escalão do IRS, que em 2026 corresponde a €86.634, e ele não pode já ser proprietário de outro prédio urbano habitacional.
Sou obrigado a ficar com a casa dez anos?
Não. Os dez anos são o prazo máximo de vigência da garantia do Estado, não um período mínimo de permanência. Quem comprou com o apoio pode vender antes, e a garantia extingue-se com a liquidação do crédito. Como o apoio só pode ser usado uma vez por pessoa, quem vender não poderá recorrer a ele numa compra futura.
Até quando é possível contratar com garantia pública?
A medida aplica-se a contratos assinados até 31 de dezembro de 2026. Em 2 de setembro de 2026 o Governo reforçou o teto global em €100 milhões, sendo €40 milhões para o Novobanco e €60 milhões para o Banco Montepio, elevando o limite total do programa para €2.300 milhões.
Posso usar a garantia para comprar um imóvel e arrendar?
Não. O apoio destina-se exclusivamente à habitação própria e permanente do comprador. Alterar a finalidade do imóvel, incluindo colocá-lo em arrendamento, extingue a garantia. Para quem compra com objetivo de renda, o enquadramento correto é outro, e passa por escolher o regime fiscal do arrendamento antes da compra.
O passo seguinte depende de onde você mora
Se já vive em Portugal e tem até 35 anos, a combinação de garantia pública e isenção de IMT Jovem é a janela mais favorável dos últimos anos para comprar a primeira casa, e ela fecha em dezembro. Se ainda mora no Brasil, a conversa é outra e começa pelo NIF, pela intermediação de crédito e pelo desenho fiscal da compra. O Conexão Europa Imóveis acompanha os dois cenários, do primeiro documento à entrega das chaves. Para dimensionar o investimento antes de decidir, veja quanto custa comprar um imóvel em Portugal e quanto dinheiro é preciso ter para comprar.
Conteúdo informativo, atualizado em setembro de 2026. Limites, plafonds e prazos da garantia pública mudam por despacho: revalide as condições no banco e junto do intermediário de crédito na data da operação.
