A entrada mínima para financiar um imóvel em Portugal sendo não-residente é de 30% do valor: em 2026 os bancos portugueses financiam até 70% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Só que a entrada não é o desembolso. IMT, Imposto de Selo, escritura e as comissões do banco ficam fora do crédito e saem do bolso na mesma semana. Num imóvel de €350.000, a entrada nominal é de €105.000 e o cheque real fica perto de €137.100 — porque, desde maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7,5%.
Atualizado em agosto de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- A entrada mínima em 2026
- Sobre que valor o banco calcula os 70%
- O que fica de fora do financiamento
- Tabela de cenários: entrada nominal x desembolso real
- Quando a avaliação vem abaixo do preço
- Comprovar a origem do capital próprio
- Perguntas frequentes
A entrada mínima em 2026
Para o comprador não-residente, a entrada praticada em 2026 vai de 30% a 40% do valor do imóvel. O teto de financiamento é uma decisão de cada banco, dentro de um limite que vem do regulador.
O Banco de Portugal recomenda, desde julho de 2018 e ainda em vigor, um rácio LTV (loan-to-value, quanto o empréstimo representa do valor do imóvel) de no máximo:
| Finalidade da compra | LTV máximo recomendado pelo Banco de Portugal |
|---|---|
| Habitação própria e permanente | 90% |
| Segunda habitação, investimento ou arrendamento | 80% |
| Imóvel que já pertence ao próprio banco | 100% |
Esse é o teto legal. Na prática, o não-residente não chega perto dele. Bancos como o novobanco e o BPI mantêm linhas específicas para estrangeiros não residentes, e a régua costuma parar em 70% de financiamento para quem mora fora do Espaço Económico Europeu, caso do brasileiro que compra a partir do Brasil. Perfis com renda comprovada em moeda forte e relacionamento bancário em Portugal chegam a 75% ou 80%, mas é exceção negociada caso a caso, não regra de balcão.
Traduzindo para dinheiro: num financiamento a 70%, a entrada é de 30%. Se o banco recuar para 60%, a entrada sobe para 40% sem que o preço do imóvel tenha mudado uma vírgula.
Em 2026, o não-residente entra com 30% a 40% do valor do imóvel. O restante o banco financia, dentro do limite do Banco de Portugal.
Sobre que valor o banco calcula os 70%
Aqui está o detalhe que mais desmonta orçamento de brasileiro em Portugal: o banco não financia 70% do preço que você negociou. Ele financia 70% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária.
A avaliação é feita por um perito credenciado, contratado pelo banco, que visita o imóvel e emite um relatório com o valor de mercado. Se a avaliação vier igual ou acima do preço, a conta segue como planejado. Se vier abaixo, o financiamento encolhe e a diferença inteira vira capital próprio.
Vale desfazer duas confusões comuns:
- Avaliação bancária não é VPT. O Valor Patrimonial Tributário é o valor fiscal do imóvel, registado na caderneta predial, e serve para calcular IMI e IMT. A avaliação bancária é outra coisa, feita para outro fim, e quase sempre dá um número diferente.
- O IMT não segue a avaliação do banco. O IMT incide sobre o maior valor entre o preço da escritura e o VPT. É por isso que uma avaliação baixa piora a entrada sem melhorar o imposto.
O Conexão Europa Imóveis negocia o preço antes de o processo de crédito começar, justamente para reduzir o risco de o imóvel ser avaliado abaixo do que foi acordado.
O que fica de fora do financiamento
O crédito habitação cobre uma parte do preço do imóvel. Nada além disso. Todos os custos de aquisição saem do bolso do comprador, e todos vencem na escritura ou pouco antes dela. São eles, com os valores de 2026:
| Custo | Quanto é em 2026 | Sobre o quê incide |
|---|---|---|
| IMT | Taxa fixa de 7,5% para quem não é residente fiscal em Portugal, sem isenções nem reduções (desde 25/05/2026). Sendo residente: escalões progressivos, isento até €106.346 na habitação própria permanente e até €330.539 no IMT Jovem. | Maior valor entre preço e VPT |
| Imposto de Selo da compra | 0,8% | Valor declarado na escritura |
| Imposto de Selo do crédito | 0,6% para prazos iguais ou superiores a 5 anos | Capital financiado |
| Escritura e registo | €600 a €1.500 | Ato perante notário ou advogado |
| Avaliação e dossiê do banco | €250 a €400 de avaliação, mais comissões de processo e formalização | Cobrado pelo banco |
| Comissão de mediação | €0 para o comprador | Em Portugal quem paga é o vendedor |
O Imposto de Selo do crédito é o item que costuma passar despercebido: são 0,6% sobre o capital financiado, cobrados uma única vez, e existem só porque a compra é financiada. Num empréstimo de €245.000, dá €1.470.
Repare no efeito perverso da combinação: quanto mais o banco financia, menor a entrada, mas maior o Imposto de Selo do crédito. As duas contas andam em direções opostas e precisam ser somadas antes da proposta, não depois. O Conexão Europa Imóveis calcula o IMT e o custo total da escritura antes de o cliente enviar a proposta, para que o valor ofertado já caiba no capital disponível.
IMT, Imposto de Selo e escritura não entram no financiamento: são capital próprio, disponível na data da escritura.
⚠️ Duas ressalvas antes de montar o orçamento: comprar imóvel em Portugal não dá direito ao Golden Visa (a rota imobiliária foi encerrada em outubro de 2023) e o regime IFICI / NHR 2.0 não beneficia aposentados, já que é voltado a profissionais qualificados. A compra é um investimento.
Tabela de cenários: entrada nominal x desembolso real
⚠️ O IMT mudou para quem não mora em Portugal. Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de imóvel habitacional por quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa fixa de 7,5%, sem as isenções e escalões aplicáveis a residentes (artigo 17.º do Código do IMT, alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio). É essa a taxa usada nas contas abaixo. A diferença pode ser devolvida a quem se torne residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes, ou a quem afete o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada, até €2.300 por mês, por pelo menos 36 meses dentro dos primeiros cinco anos — em ambos os casos mediante requerimento à Autoridade Tributária no prazo de seis meses. Confirme o enquadramento com o seu advogado antes da escritura.
Os cenários abaixo consideram um comprador não-residente, no continente, com financiamento de 70% e avaliação igual ao preço. Escritura estimada em €1.000 e custos de banco em €600.
| €200.000 | €350.000 | €500.000 | |
|---|---|---|---|
| Financiamento (70%) | €140.000 | €245.000 | €350.000 |
| Entrada nominal (30%) | €60.000 | €105.000 | €150.000 |
| IMT (taxa de 7,5% do não-residente) | €15.000 | €26.250 | €37.500 |
| Imposto de Selo da compra (0,8%) | €1.600 | €2.800 | €4.000 |
| Imposto de Selo do crédito (0,6%) | €840 | €1.470 | €2.100 |
| Escritura e registo | €1.000 | €1.000 | €1.000 |
| Avaliação e dossiê do banco | €600 | €600 | €600 |
| Custos fora do financiamento | €19.040 | €32.120 | €45.200 |
| Desembolso real na escritura | €79.040 | €137.120 | €195.200 |
| Desembolso sobre o preço | 39,5% | 39,2% | 39,0% |
A barra clara é a entrada; a escura são os custos que o crédito não cobre. Com o IMT do não-residente a taxa fixa, a proporção entre as duas mantém-se em qualquer faixa de preço.
Duas leituras saltam da tabela. A primeira: os custos fora do financiamento somam cerca de 30% da entrada nominal, e é essa diferença que faz o comprador chegar à escritura com dinheiro faltando. A segunda vale como regra de bolso: como o IMT do não-residente é uma taxa fixa, e não uma tabela por escalões, o desembolso real fica estável perto de 39% do preço em qualquer faixa de valor. Sabendo o preço do imóvel, você sabe quase de imediato o capital próprio de que precisa. O simulador de rentabilidade projeta isso já com o financiamento embutido.
Se a dúvida é o orçamento completo da compra, incluindo reserva, sinal do CPCV e custos de manutenção, veja quanto dinheiro você precisa ter para comprar um imóvel em Portugal. Para o detalhamento de cada imposto, quanto custa comprar um imóvel em Portugal em 2026 abre as contas item por item.
Quando a avaliação vem abaixo do preço
É o cenário que mais derruba negócio de não-residente, e ele acontece com frequência em imóveis anunciados acima do mercado.
Imagine o imóvel de €350.000 do cenário anterior. O comprador contava com €245.000 de financiamento e €105.000 de entrada. O perito avalia em €330.000. O banco passa a calcular sobre esse número:
- Financiamento: 70% × €330.000 = €231.000
- Entrada: €350.000 − €231.000 = €119.000
A entrada subiu €14.000 sem que o preço mudasse. O comprador precisa cobrir a diferença em capital próprio, renegociar o preço com o vendedor ou pedir uma segunda avaliação. Some-se a isso o fato de a avaliação ser local: dois imóveis do mesmo preço, em freguesias diferentes, podem sustentar financiamentos diferentes.
Como reduzir esse risco antes de assinar o CPCV:
- Peça a pré-aprovação do crédito antes de escolher o imóvel. A análise de risco leva cerca de uma semana e define o teto de financiamento com base na sua renda, não no imóvel.
- Inclua no CPCV uma condição suspensiva de financiamento. O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) fixa todas as condições do negócio, e essa cláusula permite desistir sem perder o sinal caso o crédito não saia no valor esperado.
- Compare o preço pedido com transações reais da mesma freguesia, não com anúncios. O Conexão Europa Imóveis faz essa leitura de mercado antes da proposta e negocia a partir dela.
Comprovar a origem do capital próprio
Ter o dinheiro não basta. O banco português precisa entender de onde ele veio. As instituições financeiras em Portugal seguem regras rígidas de prevenção do branqueamento de capitais, e uma entrada de fundos vinda do exterior sem justificação trava a operação em cima da escritura.
Na prática, transferências acima de €10.000 vindas do Brasil e qualquer valor incompatível com a renda declarada disparam pedido de comprovação. O que o banco costuma pedir:
- Extratos das contas de origem, mostrando a formação do saldo ao longo do tempo
- Declaração de imposto de renda do Brasil dos últimos exercícios
- Documento da operação que gerou o dinheiro, quando for o caso: contrato de venda de outro imóvel, distribuição de lucros, herança, rescisão
- Comprovativo do contrato de câmbio da instituição que fez a remessa
Junte esse material antes de transferir, não depois de o banco perguntar. Um pedido de esclarecimento respondido com semanas de atraso pode congelar o valor e fazer perder o prazo da escritura.
Vale lembrar o que o Conexão Europa Imóveis faz e o que não faz nessa etapa. A empresa acompanha o processo de crédito junto ao banco, organiza a documentação e indica os parceiros para a abertura de conta, o NIF e o apoio jurídico. A abertura de conta e o trabalho jurídico são executados por esses parceiros, com transparência sobre quem faz o quê. Para o passo a passo do crédito em si, veja financiamento de imóvel em Portugal para brasileiro; para as taxas praticadas neste ano, a taxa de juro do crédito habitação em 2026.
Perguntas frequentes
Qual a entrada mínima para financiar imóvel em Portugal?
Em 2026, 30% do valor do imóvel para o comprador não-residente, já que os bancos portugueses financiam no máximo 70% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. O limite legal do Banco de Portugal é mais alto (90% para habitação própria permanente, 80% para segunda habitação e investimento), mas não se aplica ao perfil de quem mora fora do Espaço Económico Europeu.
O banco financia sobre o preço ou sobre a avaliação?
Sobre o menor dos dois. Se o imóvel custa €350.000 e o perito do banco avalia em €330.000, o financiamento de 70% é calculado sobre €330.000, ou seja, €231.000. A entrada sobe de €105.000 para €119.000, e a diferença é coberta em capital próprio.
Os custos da compra entram no financiamento?
Não. IMT, Imposto de Selo de 0,8% da escritura, Imposto de Selo de 0,6% sobre o crédito, escritura, registo e as comissões do banco são pagos em dinheiro na escritura. Num imóvel de €350.000 comprado por não-residente, somam cerca de €32.120, além dos €105.000 de entrada.
Quanto preciso ter na conta para um imóvel de €350.000?
Cerca de €137.100 no cenário do comprador não-residente com financiamento de 70%. São €105.000 de entrada mais aproximadamente €32.100 de impostos, escritura e custos bancários, já com o IMT à taxa fixa de 7,5% que passou a vigorar em 25 de maio de 2026.
Preciso comprovar a origem do dinheiro da entrada?
Sim. Transferências acima de €10.000 vindas do exterior e valores incompatíveis com a renda declarada exigem comprovação por lei de prevenção do branqueamento de capitais. Extratos, declaração de imposto de renda e o documento da operação que originou o dinheiro resolvem a maioria dos pedidos.
Comprar imóvel em Portugal dá direito a Golden Visa?
Não. A rota do Golden Visa por investimento imobiliário foi encerrada em outubro de 2023. A compra de imóvel é um investimento, sem efeito sobre residência ou visto.
O próximo passo é saber o seu teto
A entrada só fica clara depois de o banco dizer quanto empresta ao seu perfil, e isso acontece na pré-aprovação, antes de escolher o imóvel. Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal: faz a curadoria do imóvel, negocia o preço, acompanha o pedido de crédito e a avaliação, calcula o IMT antes da proposta e conduz o CPCV e a escritura com transparência sobre cada euro da operação.
O crédito é o primeiro degrau: o Conexão Europa Imóveis ajuda a indicar a melhor empresa de intermediação de crédito bancário para o seu perfil e, só depois de sair a pré-aprovação, indica a abertura da conta bancária em Portugal, no banco que vai financiar. Pela assessoria de compra, para investimento ou para viver, a empresa indica todos os passos do seu projeto imobiliário.
Conteúdo informativo, atualizado em agosto de 2026. Escalões do IMT, taxas de financiamento e condições bancárias devem ser confirmados na data da operação.
