O Golden Visa ainda existe em 2026, mas comprar um imóvel deixou de dar acesso a ele em outubro de 2023. As vias que restam são cinco, todas fora do imobiliário, e a mais usada é o investimento de €500.000 em fundos de capital de risco portugueses. Se alguém lhe oferecer um apartamento em Lisboa dizendo que ele vem com residência europeia, a informação está três anos desatualizada.
Atualizado em setembro de 2026 · Por Conexão Europa Imóveis — A ponte entre Brasil e Portugal (+20 anos de experiência)
Índice
- O que acabou em 2023, e o que sobrou
- As cinco vias que existem hoje
- O que o Golden Visa dá, na prática
- A mudança de 2026 no prazo para a cidadania
- Comprar imóvel sem Golden Visa: por que continua a fazer sentido
- As alternativas para quem quer mesmo morar
- Perguntas frequentes
O que acabou em 2023, e o que sobrou
O Golden Visa, oficialmente ARI (Autorização de Residência para Investimento), existe desde 2012 e continua ativo, administrado pela AIMA.
O que mudou foi a lista de investimentos elegíveis. Em outubro de 2023, com a entrada em vigor do pacote Mais Habitação, a via imobiliária foi eliminada. Deixaram de contar tanto a compra direta de imóveis quanto a transferência de capital destinada à sua aquisição, e também os fundos com exposição imobiliária.
O motivo foi político e explícito: o programa tinha passado a ser apontado como fator de pressão sobre os preços da habitação nas zonas onde os brasileiros mais compram. Tirou-se o imóvel da equação e manteve-se o resto.
⚠️ Este é o mal-entendido mais caro do mercado. Comprar casa em Portugal não dá, em 2026, direito a Golden Visa, a visto ou a residência de qualquer tipo. Anúncios, corretores e até artigos que digam o contrário estão a repetir uma regra revogada há quase três anos. A compra é um investimento imobiliário, e deve ser avaliada como tal.
As cinco vias que existem hoje
| Via | Investimento mínimo | Observação |
|---|---|---|
| Fundos de investimento (capital de risco, sem exposição imobiliária) | €500.000 | Concentra a grande maioria dos pedidos, por ser passiva |
| Investigação científica | €500.000 | Em instituições do sistema científico e tecnológico nacional |
| Produção artística ou património cultural | €250.000 | Só em entidades da lista oficial publicada pelo GEPAC |
| Constituição de sociedade comercial | €500.000 | Com criação de 5 postos de trabalho permanentes |
| Criação de emprego | sem montante mínimo | Mínimo de 10 postos de trabalho permanentes |
A via dos fundos domina por um motivo simples: é a única em que o investidor aplica o dinheiro e não precisa gerir nada. As outras exigem operação, contratação ou vínculo institucional.
A via cultural, de €250.000, é a de menor valor e ganhou tração recente. Ela tem uma restrição que costuma passar despercebida: o apoio precisa ir para uma entidade constante da lista oficial do GEPAC, atualizada periodicamente. Fora da lista, não conta.
Os montantes e as condições acima valem para setembro de 2026 e mudam por decreto. Confirme a tabela em vigor no site da AIMA, e conduza qualquer pedido com advogado especializado em imigração. O Conexão Europa Imóveis não executa processos de visto, residência ou trabalho jurídico.
O que o Golden Visa dá, na prática
O atrativo real do ARI nunca foi o investimento, e sim a permanência mínima: sete dias no primeiro ano e catorze dias em cada período de dois anos seguinte. É o título de residência português que menos exige presença física.
A autorização temporária vale dois anos e é renovável. Dá circulação no Espaço Schengen e permite o reagrupamento familiar. Depois de cinco anos de residência legal, com o investimento mantido, abre caminho para a residência permanente.
O que ele não dá é velocidade. A AIMA acumula mais de 100 mil processos pendentes, e a distância entre o prazo legal e o prazo real é o principal ponto de frustração de quem entra no programa hoje.
A mudança de 2026 no prazo para a cidadania
Aqui está a novidade que reorganiza as contas de quem pensava no Golden Visa como atalho para o passaporte europeu.
A Lei Orgânica n.º 1/2026, em vigor desde 19 de maio de 2026, alterou os prazos da nacionalidade portuguesa:
| Perfil | Prazo de residência legal |
|---|---|
| Cidadãos de países da CPLP, incluindo brasileiros | 7 anos |
| Demais nacionalidades | 10 anos |
Antes eram cinco anos para todos. A condição de país de língua portuguesa preserva alguma vantagem ao brasileiro, mas o prazo aumentou.
Há um segundo detalhe, técnico e caro: o relógio passa a contar da emissão do primeiro título de residência, e não do pagamento da taxa de submissão. Para pedidos cuja taxa foi paga antes da nova lei, a contagem anterior foi preservada. Para os posteriores, o tempo de fila da AIMA passou a correr contra o requerente, o que na prática pode empurrar a cidadania para além dos dez anos desde o início do processo.
Comprar imóvel sem Golden Visa: por que continua a fazer sentido
Separar as duas decisões foi, para o investidor brasileiro, uma clarificação útil.
Quando o imóvel dava visto, muita gente comprava mal: pagava acima do mercado por unidades desenhadas para atingir o valor mínimo do programa, em localizações escolhidas pelo enquadramento legal e não pela procura de inquilinos. O benefício migratório mascarava o retorno ruim.
Sem essa distorção, o imóvel volta a ser avaliado pelo que ele é: renda em euro e valorização. As contas de rentabilidade estão em investir em imóvel em Portugal vale a pena em 2026 e o custo real da compra em impostos para comprar imóvel em Portugal.
Vale registar um efeito fiscal que reforça isso. Desde maio de 2026, o comprador não-residente paga IMT à taxa fixa de 7,5%, mas pode reaver a diferença se se tornar residente fiscal em Portugal dentro de dois anos. Ou seja: o incentivo que hoje existe na compra não é migratório, é tributário, e premia quem realmente se muda.
As alternativas para quem quer mesmo morar
Se o objetivo é viver em Portugal, e não apenas ter um título de residência com presença mínima, o Golden Visa provavelmente nunca foi a via certa, nem antes de 2023.
Para quem tem renda passiva comprovada, ou trabalho remoto para fora de Portugal, existem vistos de residência desenhados exatamente para isso, com exigências de investimento muito menores e prazo de cidadania idêntico. Eles pedem, em troca, o que o Golden Visa dispensa: morar lá de facto.
Essa comparação merece um texto próprio e será tratada em detalhe nos guias de vistos do blog. O que importa fixar aqui é a separação: o imóvel é o investimento, o visto é outro processo, conduzido por advogado de imigração, e nenhum dos dois depende do outro.
Perguntas frequentes
O Golden Visa de Portugal ainda existe em 2026?
Existe. O programa, oficialmente ARI, continua ativo e administrado pela AIMA, com cinco vias de investimento elegíveis. O que acabou, em outubro de 2023, foi a via imobiliária: comprar imóvel deixou de dar acesso ao Golden Visa, e também deixaram de contar os fundos com exposição a imobiliário.
Comprar um imóvel em Portugal dá direito a visto ou residência?
Não. Desde outubro de 2023 a compra de imóvel não dá acesso ao Golden Visa nem a qualquer outro título de residência. Quem pretende morar em Portugal precisa de um visto de residência próprio, pedido em processo separado e independente da compra.
Qual é o investimento mínimo do Golden Visa hoje?
A via mais usada é a de fundos de capital de risco sem exposição imobiliária, com €500.000. Há também €500.000 para investigação científica, €250.000 para produção artística ou património cultural em entidades da lista oficial, €500.000 para constituir sociedade com cinco postos de trabalho, e a criação de dez postos de trabalho permanentes, sem montante mínimo. Os valores são de setembro de 2026 e devem ser confirmados na AIMA.
Quanto tempo preciso ficar em Portugal com Golden Visa?
Sete dias no primeiro ano e catorze dias em cada período de dois anos seguinte. É a autorização de residência portuguesa com a menor exigência de permanência física, e é isso, mais do que o investimento em si, que sempre explicou a procura pelo programa.
Quanto tempo leva para pedir a cidadania portuguesa com Golden Visa?
Desde a Lei Orgânica n.º 1/2026, em vigor desde 19 de maio de 2026, são sete anos de residência legal para cidadãos de países da CPLP, incluindo brasileiros, e dez anos para as demais nacionalidades. Antes eram cinco anos. A contagem passou a começar na emissão do primeiro título de residência, o que soma o tempo de fila da AIMA ao prazo real.
O Golden Visa pode voltar a aceitar imóveis?
Não há, em setembro de 2026, qualquer alteração aprovada nesse sentido. O programa já foi restringido várias vezes desde 2012 e a tendência das mudanças recentes é de aperto, não de abertura. Planejar uma compra contando com uma reversão futura da regra é assumir um risco sem contrapartida.
O Conexão Europa Imóveis trata do Golden Visa?
Não. O Conexão Europa Imóveis é uma assessoria imobiliária: cuida da curadoria, negociação, documentação e gestão do imóvel. Processos de visto, residência e nacionalidade são conduzidos por advogados de imigração, e indicamos profissionais quando o cliente precisa.
O imóvel é uma decisão, o visto é outra
Desde 2023 as duas coisas andam separadas, e isso melhora a qualidade da decisão de compra: sem o benefício migratório a distorcer a conta, o imóvel passa a ser escolhido pela renda que gera e pela valorização que promete.
Há mais de 20 anos o Conexão Europa Imóveis é a ponte entre o Brasil e Portugal. Pela assessoria de compra, seja para investir ou para viver, o Conexão Europa Imóveis indica todos os passos do projeto imobiliário: curadoria do imóvel pela procura real de inquilinos, negociação, acompanhamento da documentação, apoio jurídico, CPCV e escritura, e a gestão depois das chaves. Quando a compra é financiada, indica também a melhor empresa de intermediação de crédito bancário, e a abertura da conta bancária em Portugal só é orientada depois da pré-aprovação, para que a conta nasça no banco que vai financiar.
Conteúdo informativo, atualizado em setembro de 2026. Montantes, vias elegíveis e prazos do ARI mudam por via legislativa: confirme na AIMA e com advogado especializado em imigração antes de qualquer decisão.
